01584 - Obligatoir Dalam Hukum Perjanjian Dan Analogi Fungsionalnya Dalam Hukum Islam: Kajian Komparatif Atas Jual Beli Dan Akad Syariah

Obligatoir in Contract Law and Its Functional Analogy in Islamic Law: A Comparative Study of Sale and Purchase and Sharia Contracts

ABSTRAK

Artikel ini mengkaji konsep "obligatoir" dalam hukum perjanjian dan relevansinya dalam hukum Islam melalui pendekatan komparatif-analitis. Perjanjian jual beli bersifat obligatoir dalam arti hanya melahirkan perikatan (hak dan kewajiban) tanpa serta-merta memindahkan hak milik, sehingga pemindahan hak milik masih memerlukan tindakan hukum lain berupa penyerahan (levering). Dalam hukum positif Indonesia, dimensi ini tampak jelas pada persyaratan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah, serta pada instrumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai perjanjian pendahuluan yang bersifat konsensuil-obligatoir. Sementara itu, dalam hukum Islam, istilah "obligatoir" tidak dikenal sebagai terminologi fikih yang baku, namun secara fungsional terdapat akad-akad yang menunda pemindahan kepemilikan, khususnya Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) dan Al-Ijarah Thumma Al-Bay' (AITAB), yang memisahkan fase hak-kewajiban dari fase pemindahan hak milik. Sebaliknya, akad jual beli yang memenuhi rukun dan syarat—seperti dalam transaksi tanah di bawah tangan yang dinilai sah secara syariah—justru dapat dipahami menghasilkan kepemilikan sempurna (milk at-tam) tanpa memerlukan tahapan lanjutan. Kajian ini menyimpulkan bahwa "obligatoir menurut hukum Islam" paling tepat dipahami sebagai analogi fungsional untuk menjelaskan akad syariah tertentu yang menunda pemindahan hak milik, bukan sebagai generalisasi bagi seluruh akad jual beli dalam fikih muamalah.

Kata Kunci: obligatoir; perjanjian jual beli; hukum Islam; IMBT; PPJB; peralihan hak milik

________________________________________

ABSTRACT

This article examines the concept of "obligatoir" in contract law and its relevance in Islamic law through a comparative-analytical approach. A sale and purchase agreement is obligatoir in nature, meaning it only creates an obligation (rights and duties) without simultaneously transferring ownership, so that the transfer of ownership still requires a further legal act of delivery (levering). In Indonesian positive law, this dimension is clearly visible in the requirement of a Sale and Purchase Deed (AJB) before a Land Deed Official (PPAT) for the registration of land rights transfer, as well as in the instrument of the Binding Sale and Purchase Agreement (PPJB) as a preliminary agreement that is consensual-obligatoir in character. In Islamic law, the term "obligatoir" is not recognized as standard fiqh terminology; however, there are functionally equivalent contracts that defer the transfer of ownership, particularly Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) and Al-Ijarah Thumma Al-Bay' (AITAB), which separate the phase of rights and obligations from the phase of ownership transfer. Conversely, a sale and purchase contract that fulfills its pillars and conditions—such as in under-hand land transactions deemed valid under sharia—may be understood as producing perfect ownership (milk at-tam) without requiring further stages. This study concludes that "obligatoir according to Islamic law" is best understood as a functional analogy to explain certain sharia contracts that defer the transfer of ownership, rather than as a generalization for all sale and purchase contracts in fiqh muamalah.

Keywords: obligatoir; sale and purchase agreement; Islamic law; IMBT; PPJB; transfer of ownership

________________________________________

I. PENDAHULUAN

Dalam tradisi hukum perjanjian, konsep "obligatoir" lazim dipakai untuk menandai suatu perjanjian yang baru melahirkan hubungan hak dan kewajiban (perikatan) di antara para pihak, tanpa serta-merta memindahkan hak milik atas objek perjanjian tersebut. Pemaknaan "perikatan" sebagai hubungan hukum yang berisi hak untuk menuntut sesuatu dan kewajiban untuk memenuhi tuntutan itu merupakan penekanan yang juga dijelaskan dalam kerangka pembentukan hukum perikatan nasional, sehingga perjanjian dipahami sebagai sumber lahirnya relasi timbal balik antara para pihak (Jauhari, 2023; Kepartono & Putra, 2023).

Dalam konteks jual beli, penekanan pada "lahirnya hak dan kewajiban" sangat relevan karena perjanjian jual beli pada satu sisi dipahami sebagai kesepakatan mengenai barang dan harga yang melahirkan hubungan kontraktual, tetapi pada sisi lain—khususnya dalam hukum positif Indonesia—pemindahan hak milik (terutama untuk tanah) sering memerlukan tahapan dan formalitas tertentu (Jauhari, 2023; Rahmawati & Wardani, 2021).

Topik "obligatoir menurut hukum Islam" memerlukan kehati-hatian terminologis, karena istilah "obligatoir" sendiri berasal dari konsepsi hukum perdata (Burgerlijk Wetboek/KUHPerdata) yang membedakan antara perjanjian yang melahirkan perikatan dan perbuatan hukum penyerahan (levering) sebagai mekanisme pemindahan hak milik (Kepartono & Putra, 2023; Rahmawati & Wardani, 2021). Namun, praktik muamalah Islam juga mengenal konstruksi akad yang secara fungsional dapat memperlihatkan tahap "hak dan kewajiban tanpa pemindahan kepemilikan", terutama pada skema multiakad seperti Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT)/Al-Ijarah Thumma Al-Bay' (AITAB), di mana pemindahan milik dilakukan melalui akad jual beli terpisah setelah masa sewa berakhir (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022).

Dengan demikian, artikel ini membahas: (i) hakikat "obligatoir" dalam hukum perjanjian sebagai pembanding konseptual; (ii) bagaimana jual beli dipahami sebagai relasi hak-kewajiban sebelum pemindahan hak milik dalam hukum positif Indonesia; dan (iii) bagaimana dalam hukum Islam terdapat akad-akad yang menunda pemindahan kepemilikan sehingga menunjukkan fungsi yang analog dengan "obligatoir", sekaligus menegaskan perbedaan ketika jual beli Islam dipahami sebagai pemindahan kepemilikan yang sah apabila rukun dan syarat terpenuhi (Afifah & Purwaningsih, 2023; Murniwati, 2023; Rahmawati & Wardani, 2021; Rosyid, 2018; Widjaja et al., 2022).

________________________________________

II. KERANGKA KONSEPTUAL "OBLIGATOIR": PERJANJIAN, HAK-KEWAJIBAN, DAN PEMINDAHAN HAK MILIK

Dalam pemahaman perjanjian menurut KUHPerdata, kontrak merupakan kesepakatan yang menimbulkan hak dan kewajiban para pihak yang mengikatkan diri (Jauhari, 2023). Pada jual beli, asas konsensualisme menegaskan bahwa perjanjian jual beli dianggap lahir ketika tercapai kesepakatan tentang barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harga belum dibayar (Jauhari, 2023; Rahmawati & Wardani, 2021; Setiarto & Musyafah, 2023).

Literatur yang membahas jual beli menekankan bahwa perjanjian jual beli dalam KUHPerdata memiliki sifat obligatoir, yakni "baru meletakkan" hak dan kewajiban timbal balik—kewajiban penjual menyerahkan benda dan hak menuntut pembayaran; kewajiban pembeli membayar dan hak menerima benda—tetapi belum memindahkan hak milik sebelum dilakukan penyerahan/levering (Rahmawati & Wardani, 2021; Wulansari, 2024). Pemisahan ini juga dijelaskan sebagai pembedaan antara perjanjian obligatoir (yang menimbulkan perikatan) dan perjanjian kebendaan (yang mengadakan, mengubah, atau menghapus hak kebendaan) (Hartatik & Puspitawati, 2019; Laksmono & Dharsana, 2023).

Konsekuensi dari sifat obligatoir tersebut adalah bahwa untuk terjadinya pemindahan hak milik masih diperlukan tindakan hukum lain berupa penyerahan (levering), yang dalam KUHPerdata juga didefinisikan sebagai pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan pembeli (Afifah & Purwaningsih, 2023; Wulansari, 2024). Karena itu, beberapa kajian menegaskan bahwa jual beli berlangsung dalam dua tahap: tahap pertama adalah kesepakatan (yang bersifat obligatoir), dan tahap kedua adalah levering yang bertujuan mengalihkan hak milik (Afifah & Purwaningsih, 2023; Wulansari, 2024). Penegasan bahwa hak milik belum beralih pada tahap perjanjian, melainkan baru beralih setelah penyerahan, juga ditautkan dengan pentingnya legal certainty dan pembuktian peralihan hak, terutama pada objek yang memerlukan formalitas tertentu (Afifah & Purwaningsih, 2023; Rahmawati & Wardani, 2021; Wulansari, 2024).

________________________________________

III. JUAL BELI TANAH DALAM HUKUM POSITIF INDONESIA: OBLIGATOIR, FORMALITAS, DAN REGISTRASI

3.1 Peran AJB dan PPAT dalam Peralihan Hak

Pada ranah pertanahan, peralihan hak atas tanah melalui jual beli memiliki dimensi administrasi pertanahan yang kuat. Berbagai kajian menegaskan bahwa Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mensyaratkan peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Afifah & Purwaningsih, 2023; Arifin et al., 2023; Munif, 2017).

Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat dan ditandatangani di hadapan PPAT diposisikan sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum pemindahan hak dan menjadi dasar pendaftaran perubahan data pertanahan, sekaligus memperkuat kepastian dan perlindungan hukum bagi para pihak (Arifin et al., 2023; Munif, 2017). Literatur lain menegaskan fungsi AJB sebagai bukti terjadinya pemindahan hak atas tanah dan—dalam narasi pembuktian—dikaitkan dengan pelaksanaan pembayaran harga dan pemenuhan prinsip "tunai/riil" pada kerangka tertentu (Arifin et al., 2023; Munif, 2017).

3.2 Jual Beli di Bawah Tangan dan Implikasinya

Dalam praktik, masih sering dijumpai jual beli tanah "di bawah tangan" (tanpa akta PPAT), dan sejumlah kajian menekankan implikasi utamanya bukan semata-mata pada "sah atau tidaknya" kesepakatan di antara para pihak, melainkan pada lemahnya kekuatan pembuktian dan hambatan untuk pendaftaran/balik nama sehingga kepastian hukum pembeli menjadi rentan (Afifah & Purwaningsih, 2023; Munif, 2017; Setiani & Kholishayatuddin, 2022; Setiawan et al., 2021).

Bahkan dinyatakan bahwa tanpa AJB, peralihan hak tidak dapat didaftarkan atau dibaliknamakan, meskipun perjanjian dapat tetap mengikat para pihak pada tingkat hubungan kontraktual (Munif, 2017; Setiawan et al., 2021). Dengan kata lain, pada titik ini tampak korespondensi dengan ide "obligatoir": kesepakatan dapat melahirkan hak dan kewajiban, tetapi belum mencapai pemindahan hak yang diakui kuat dalam sistem administrasi pertanahan tanpa formalitas yang dipersyaratkan (Afifah & Purwaningsih, 2023; Munif, 2017; Setiawan et al., 2021).

________________________________________

IV. PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) SEBAGAI INSTRUMEN OBLIGATOIR DAN RISIKONYA

4.1 Karakter Obligatoir PPJB

Kebutuhan praktik sering melahirkan perjanjian pendahuluan seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), terutama ketika syarat untuk melakukan jual beli dengan AJB belum terpenuhi—misalnya sertifikat masih dalam proses atau pembayaran belum lunas (Aulia, 2023; Silfiana, 2017). Kajian mengenai PPJB menegaskan bahwa PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang mengikat para pihak dan memuat hak-kewajiban, sehingga pelanggaran atasnya dapat dikualifikasi sebagai wanprestasi (Amin et al., 2019; Binsneyder & Rosando, 2020).

Penelitian lain menyatakan secara tegas bahwa kesepakatan jual beli yang dibuat di hadapan notaris (PPJB) belum mengalihkan hak kepemilikan hak atas tanah sebagaimana jual beli yang dibuat oleh PPAT, karena PPJB pada hakikatnya hanya meletakkan hak dan kewajiban antara calon penjual dan calon pembeli (konsensuil-obligatoir) (Jati, 2022). Dengan demikian, PPJB menegaskan karakter obligatoir pada level yang sangat eksplisit: ia diciptakan untuk "mengikat" sebelum perbuatan pemindahan hak dilakukan melalui instrumen yang dipersyaratkan oleh rezim pendaftaran tanah (Aulia, 2023; Jati, 2022; Silfiana, 2017).

4.2 Risiko dan Perlindungan Hukum dalam PPJB

Namun, kajian empiris juga menunjukkan bahwa penggunaan PPJB dapat menimbulkan problem perlindungan hukum, khususnya bagi pembeli, karena PPJB belum memberikan bukti kepemilikan yang setara dengan AJB dan sertifikat, terutama ketika terdapat kendala seperti pemecahan sertifikat atau kegagalan pihak penjual/pengembang memenuhi prestasi (Amin et al., 2019; Silfiana, 2017).

Karena itu, terdapat saran agar notaris mampu memformulasikan isi PPJB secara lebih protektif terhadap kepentingan para pihak, mengingat belum kuatnya pengaturan khusus yang memberikan kepastian hukum terhadap PPJB dalam praktik tertentu (Amin et al., 2019). Pada titik ini, "obligatoir" tidak hanya bermakna teoritis, melainkan juga berdampak praktis: ia menjelaskan mengapa instrumen pendahuluan dapat mengikat secara kontraktual tetapi belum memindahkan hak milik, sehingga risiko pembuktian dan eksekusi prestasi menjadi isu kunci (Amin et al., 2019; Binsneyder & Rosando, 2020; Jati, 2022).

________________________________________

V. PERSPEKTIF HUKUM ISLAM ATAS JUAL BELI: RIDHA, KEJELASAN OBJEK, DAN VALIDITAS TRANSAKSI

Dalam kajian perlindungan konsumen perumahan perspektif hukum Islam, ditegaskan bahwa syarat sah jual beli bertumpu pada adanya saling ridha, dan transaksi dipahami sebagai pertukaran janji/kesepakatan yang melahirkan komitmen pembayaran dari pembeli serta komitmen penjual untuk memberikan kepemilikan atas objek (Sinilele, 2020). Pada konteks jual beli rumah kredit tertentu, penelitian tersebut juga menekankan pilihan praktik yang menghindari unsur riba dengan tidak melibatkan pihak bank, serta pembayaran dapat dilakukan langsung kepada penjual—tunai atau angsuran—sesuai kesepakatan yang dipandang tidak mengandung riba (Sinilele, 2020).

Di sisi lain, kajian tentang jual beli rumah yang masih berstatus hak tanggungan menunjukkan bahwa dalam perspektif fikih empat mazhab, objek jual beli seharusnya jelas dan tidak mengandung unsur gharar (Basyarudin, 2019). Dengan demikian, hukum Islam dalam materi yang tersedia menekankan dua titik krusial untuk kualitas transaksi: (i) ridha/kesepakatan yang sah sebagai dasar relasi kontraktual dan (ii) kejelasan objek serta penghindaran gharar sebagai prasyarat etik-legal muamalah (Basyarudin, 2019; Sinilele, 2020).

Kajian lapangan tentang jual beli tanah di bawah tangan juga menyimpulkan bahwa dalam perspektif hukum Islam, transaksi jual beli tanah di bawah tangan dapat dinilai sah apabila memenuhi rukun dan syarat jual beli, dan bahkan kebiasaan masyarakat dapat diposisikan sebagai 'urf (disebut sebagai 'urf fi'li dan 'urf sahih) (Rosyid, 2018). Namun kajian yang sama menegaskan bahwa dari sudut hukum positif pertanahan Indonesia, jual beli di bawah tangan tersebut dipandang belum berkekuatan hukum yang kuat dan tetap, sehingga terjadi divergensi antara penilaian "sah secara syariah" dan "kuat secara pembuktian/administrasi negara" (Rosyid, 2018).

Perbedaan fokus ini penting untuk menempatkan pembahasan "obligatoir": hukum Islam dapat mengakui validitas transaksi pada level rukun-syarat, sementara sistem pendaftaran tanah menuntut bentuk pembuktian tertentu untuk menghasilkan kepastian hukum erga omnes (terhadap pihak ketiga) (Munif, 2017; Rosyid, 2018).

________________________________________

VI. KEPEMILIKAN DALAM HUKUM ISLAM DAN NUANSA "TAHAP KEPEMILIKAN"

Masih dalam studi jual beli tanah di bawah tangan perspektif hukum Islam, dijelaskan pula kategorisasi status kepemilikan: pada "jual lepas" kepemilikan dipandang sebagai milik sempurna (milk at-tam), sedangkan pada "jual tahunan" sebagai milik tidak sempurna (milk naqish) (Rosyid, 2018). Klaim ini menunjukkan bahwa dalam praktik dan konseptualisasi tertentu, hukum Islam—setidaknya sebagaimana direkam oleh studi tersebut—mengenal nuansa kepemilikan yang tidak selalu tunggal, melainkan dapat berbentuk "sempurna" dan "tidak sempurna" bergantung pada karakter transaksi (Rosyid, 2018).

Implikasinya, pembahasan tentang apakah suatu akad "hanya menimbulkan perikatan" atau "sudah memindahkan kepemilikan" dalam hukum Islam tidak selalu dapat dipukul rata, karena terdapat transaksi yang—menurut terminologi penelitian tersebut—mewujudkan kualitas kepemilikan yang berbeda (Rosyid, 2018).

Namun, harus dicatat bahwa sumber yang tersedia dalam kumpulan referensi ini tidak merumuskan teori umum yang menyepadankan istilah "obligatoir" secara terminologis dalam fikih muamalah, melainkan menampilkan contoh-contoh transaksi dan klasifikasi kepemilikan tertentu (Rosyid, 2018). Karena itu, pendekatan yang lebih aman secara evidensial adalah memahami "obligatoir" sebagai label analitis (dari hukum perdata) yang dapat digunakan untuk membaca sebagian struktur akad dalam praktik keuangan syariah—bukan sebagai istilah baku fikih—sepanjang struktur akad tersebut secara nyata menunda pemindahan hak milik dan terlebih dahulu membentuk hak dan kewajiban (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022).

________________________________________

VII. AKAD YANG MENUNDA PEMINDAHAN KEPEMILIKAN: IMBT DAN AITAB SEBAGAI ANALOGI FUNGSIONAL "OBLIGATOIR"

7.1 Struktur IMBT dan Pemisahan Fase Kepemilikan

Kajian tentang IMBT menyatakan bahwa IMBT adalah kontrak hibrida yang menggabungkan unsur sewa (ijarah) dan pada akhir masa sewa diikuti dengan pemindahan hak milik melalui jual beli atau hibah (Widjaja et al., 2022). Di dalam struktur ini, selama masa sewa, objek tetap menjadi milik pihak yang menyewakan, dan setelah masa sewa berakhir barulah terjadi pemindahan hak milik kepada nasabah melalui mekanisme jual beli atau hibah (Widjaja et al., 2022).

Studi lain yang membahas IMBT dalam praktik perbankan syariah menyatakan bahwa pada awal akad digunakan akad ijarah sehingga terjadi pemindahan hak guna manfaat kepada penyewa, sementara pemindahan hak milik dikaitkan dengan janji, dan secara normatif ditegaskan bahwa akad pemindahan kepemilikan (jual beli atau pemberian) hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai. Bahkan janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal disebut sebagai wa'd yang hukumnya tidak mengikat (Zin et al., 2016). Konstruksi "dua tahap" ini—ijarah dahulu (hak manfaat) lalu akad pemindahan milik kemudian—secara fungsional sangat dekat dengan ide "obligatoir" sebagai tahap timbulnya hak dan kewajiban tanpa pemindahan hak milik, meskipun landasan normatifnya berasal dari desain akad syariah dan fatwa DSN yang dikutip oleh studi tersebut (Zin et al., 2016).

7.2 AITAB dan Konfirmasi Pemisahan Fase

Konteks serupa terlihat dalam kajian AITAB di Malaysia, yang menegaskan bahwa pemindahan kepemilikan di akhir kontrak sewa merupakan elemen penting, dan kepemilikan dipindahkan melalui eksekusi kontrak jual beli setelah berakhirnya kontrak sewa, sehingga kontrak jual beli tersebut menjadi pembuktian terjadinya pemindahan kepemilikan aset (Murniwati, 2023). Dengan demikian, baik IMBT maupun AITAB sama-sama menampilkan pemisahan antara fase "relasi sewa" dan fase "pemindahan kepemilikan", yang memberi dasar kuat untuk membaca adanya fase hak-kewajiban terlebih dahulu sebelum terjadi perpindahan milik (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022).

Selain itu, kajian perbandingan KUHPerdata dan fikih klasik mengenai IMBT juga menegaskan bahwa sejak perjanjian terjadi, timbul hak dan kewajiban para pihak, sehingga fokus pada akibat obligasional (hak-kewajiban) dipahami sebagai bagian dari dinamika kontrak muamalah (Andias & Fatmawati, 2024).

________________________________________

VIII. AKAD JUAL BELI YANG MENISCAYAKAN PEMINDAHAN KEPEMILIKAN: MURABAHAH DAN PROBLEMATIKA IMPLEMENTASI

Di samping akad yang menunda pemindahan kepemilikan seperti IMBT, terdapat pula akad pembiayaan berbasis jual beli seperti murabahah yang secara konseptual dipahami mengandung unsur pemindahan kepemilikan barang. Kajian mengenai perjanjian kredit syariah menyatakan bahwa murabahah dalam konsep hukum Islam adalah bentuk jual beli berdasarkan harga pokok ditambah keuntungan, dan ditekankan bahwa jika bank syariah tidak memiliki barang yang akan dijual kepada nasabah maka tidak akan terjadi pemindahan hak milik, sehingga tidak dapat digolongkan sebagai murabahah karena murabahah adalah akad berdasar prinsip jual beli dan ada unsur pemindahan kepemilikan barang di dalamnya (Mulya & Siska, 2024).

Di sisi lain, penelitian tentang hak tanggungan dan murabahah juga mengingatkan adanya praktik ketika akad murabahah tidak dilaksanakan secara benar dan cenderung diperlakukan seperti perjanjian utang piutang, sehingga prinsip jual beli tidak terealisasi secara semestinya (Basyarudin, 2019). Kedua sumber ini sama-sama menempatkan "pemindahan kepemilikan" sebagai unsur penting pada akad jual beli syariah tertentu, sekaligus menunjukkan bahwa problem implementasi dapat mengaburkan batas antara "akad jual beli" dan "hubungan utang piutang" (Basyarudin, 2019; Mulya & Siska, 2024).

Bagi pembahasan "obligatoir menurut hukum Islam", dua implikasi dapat disusun secara hati-hati berdasarkan bukti tersebut. Pertama, ada akad syariah—seperti IMBT/AITAB—yang secara desain memang menunda pemindahan kepemilikan sampai terpenuhinya syarat tertentu, yakni selesainya masa ijarah dan dilakukannya akad jual beli/hibah terpisah (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022). Kedua, ada akad jual beli syariah—seperti murabahah—yang justru mensyaratkan kepemilikan dan pemindahan kepemilikan sebagai bagian dari validitas substansialnya, sehingga jika unsur ini tidak ada maka karakter "jual beli"-nya dipersoalkan (Mulya & Siska, 2024), dan praktik yang menggesernya menjadi relasi utang-piutang dinilai tidak melaksanakan prinsip murabahah secara benar (Basyarudin, 2019).

________________________________________

IX. JUAL BELI OBJEK YANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN DAN TUNTUTAN KEJELASAN OBJEK (ANTI-GHARAR)

Dalam transaksi rumah/tanah yang masih dibebani hak tanggungan, kajian empiris menunjukkan munculnya polemik karena proses jual beli berkaitan dengan persetujuan pemegang hak tanggungan, dan praktik tertentu dinilai belum sesuai dengan ketentuan yang relevan (Basyarudin, 2019). Dalam perspektif fikih empat mazhab, penelitian tersebut menekankan bahwa objek jual beli hendaknya jelas dan tidak mengandung unsur gharar (Basyarudin, 2019).

Penekanan pada kejelasan objek ini juga menjadi relevan ketika pengalihan dilakukan tanpa mekanisme formal yang memadai atau tanpa pengetahuan pihak berkepentingan—misalnya kreditur—karena hal itu berpotensi menimbulkan ketidakpastian status objek dan meningkatkan risiko sengketa (Basyarudin, 2019; Saputra, 2018).

Selain itu, dalam kerangka hukum jaminan, juga ditegaskan bahwa Hak Tanggungan tidak hanya menjamin pelunasan utang dari perjanjian pinjam-meminjam, melainkan Pasal 3 UU Hak Tanggungan mengantisipasi kebutuhan menjamin pemenuhan kewajiban yang timbul dari perjanjian lain selain pinjam-meminjam (Marpaung, 2022). Penekanan ini penting karena menunjukkan keterkaitan langsung antara sifat "obligatoir" perjanjian—yang melahirkan kewajiban—dengan kebutuhan pembebanan jaminan untuk menjamin pemenuhan kewajiban tersebut dalam praktik pembiayaan (Basyarudin, 2019; Marpaung, 2022).

________________________________________

X. TITIK NUANSA DAN POTENSI KETEGANGAN: PPJB, ITIKAD BAIK, DAN PENGAKUAN PERALIHAN DALAM PRAKTIK

Di tingkat praktik dan yurisprudensi, muncul dinamika mengenai sejauh mana PPJB dapat berperan dalam "menghasilkan" peralihan hak. Sejumlah kajian yang merujuk pada Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi apabila pembeli telah membayar lunas, telah menguasai objek, dan bertindak dengan itikad baik, serta PPJB yang kuat adalah yang dibuat di hadapan notaris (Aulia, 2023; Silfiana, 2017).

Kajian lain pada konteks apartemen juga menggunakan rujukan yang sama, dan menyebutkan bahwa PPJB dengan kriteria lunas-menguasai objek-itikad baik dapat menjadi dasar peralihan secara hukum, serta pengalihan kepada pihak ketiga dapat dilakukan melalui perjanjian pengalihan hak (Zalukhu et al., 2021). Pada saat yang sama, terdapat kajian yang menegaskan secara sistematis bahwa PPJB tidak dapat digunakan sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah/bangunan dan hanya menjadi bukti adanya hubungan hukum untuk melaksanakan proses jual beli, sehingga kepemilikan tetap pada pihak pengembang sampai AJB dilakukan (Rahmawati & Wardani, 2021). Bahkan ada pula penegasan bahwa jual beli di bawah tangan "paling jauh" baru menimbulkan perjanjian jual beli yang masih harus diikuti dengan jual beli yang sebenarnya di muka PPAT agar hak beralih kepada pihak yang telah membayar (Setiawan et al., 2021).

Perbedaan aksentuasi ini perlu disebut sebagai nuansa: sebagian sumber menekankan kepastian administratif dan pembuktian formal (AJB PPAT sebagai bukti peralihan yang diakui tegas untuk pendaftaran), sementara sebagian lain menyorot ruang pengakuan "secara hukum" melalui doktrin/SEMA dalam kondisi tertentu yang menekankan itikad baik, pelunasan, dan penguasaan objek (Rahmawati & Wardani, 2021; Setiawan et al., 2021; Silfiana, 2017).

Dalam konteks "obligatoir", perbedaan ini menunjukkan bahwa garis pemisah antara "sekadar melahirkan perikatan" dan "dianggap telah terjadi peralihan secara hukum" dapat dipengaruhi oleh konteks norma yang digunakan—administrasi pertanahan versus pengakuan perdata/yurisprudensial—dan fakta-fakta pelaksanaan prestasi, yakni pelunasan, penguasaan, dan itikad baik (Rahmawati & Wardani, 2021; Setiawan et al., 2021; Silfiana, 2017).

________________________________________

XI. SINTESIS: "OBLIGATOIR" SEBAGAI LENSA ANALITIS DALAM HUKUM ISLAM

Berdasarkan sumber-sumber yang tersedia, istilah "obligatoir" tidak ditampilkan sebagai terminologi fikih yang baku, tetapi terdapat dua temuan kunci yang memungkinkan sintesis berbasis bukti.

Pertama, dalam transaksi jual beli tanah di bawah tangan, studi lapangan menyatakan transaksi dapat sah menurut Islam ketika rukun dan syarat terpenuhi, bahkan status kepemilikan pada "jual lepas" dipahami sebagai milik sempurna (milk at-tam) (Rosyid, 2018). Temuan ini menunjukkan bahwa pada jenis transaksi tersebut, hukum Islam—sebagaimana disimpulkan studi—cenderung melihat akad jual beli yang sah sebagai dasar kepemilikan yang kuat, sehingga konsep "hanya obligatoir" tidak otomatis melekat pada semua bentuk jual beli Islam (Rosyid, 2018).

Kedua, pada skema IMBT dan AITAB, pemindahan kepemilikan memang sengaja ditunda: tahap awal ijarah memindahkan hak guna manfaat dan membentuk hak-kewajiban sewa, sedangkan pemindahan hak milik dilakukan melalui akad terpisah (jual beli/hibah) setelah masa ijarah selesai, dan janji pemindahan di awal diposisikan sebagai wa'd yang tidak mengikat dalam rujukan yang dikutip (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022). Pada struktur seperti ini, fase ijarah dapat dipahami sebagai fase yang secara fungsional mirip perjanjian obligatoir—membentuk hak dan kewajiban tanpa memindahkan milik—dan fase akad jual beli/hibah di akhir berperan sebagai fase pemindahan milik (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022).

Dengan kata lain, "obligatoir menurut hukum Islam" paling aman dibuktikan bukan sebagai label umum untuk seluruh jual beli Islam, tetapi sebagai karakter fungsional pada akad-akad tertentu yang memang memisahkan fase hak-kewajiban dari fase pemindahan kepemilikan, sebagaimana tampak jelas dalam IMBT/AITAB (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022).

________________________________________

XII. PENUTUP

Secara konseptual dalam hukum perdata, "obligatoir" menandai perjanjian yang baru melahirkan perikatan (hak-kewajiban) tanpa memindahkan hak milik sampai dilakukan penyerahan/levering, dan pembedaan ini sangat nyata dalam diskursus jual beli serta semakin penting dalam konteks jual beli tanah yang menuntut formalitas AJB PPAT untuk pendaftaran (Arifin et al., 2023; Munif, 2017; Rahmawati & Wardani, 2021; Wulansari, 2024).

Dalam praktik pertanahan Indonesia, PPJB memperlihatkan bentuk paling jelas dari relasi obligatoir karena dirancang sebagai perjanjian pendahuluan yang mengikat dan melahirkan hak-kewajiban, tetapi tidak menggantikan fungsi AJB sebagai instrumen pemindahan hak yang kuat dalam administrasi pertanahan (Amin et al., 2019; Jati, 2022; Silfiana, 2017).

Sementara itu, dalam hukum Islam, bukti yang tersedia menunjukkan dua arah: jual beli yang memenuhi rukun dan syarat dapat dinilai sah dan bahkan dipahami menghasilkan kepemilikan sempurna pada jenis transaksi tertentu (Rosyid, 2018), namun ada pula desain akad seperti IMBT/AITAB yang secara eksplisit menunda pemindahan kepemilikan melalui pemisahan akad—ijarah dahulu, jual beli/hibah kemudian—sehingga menghadirkan fase hak-kewajiban yang dapat dibaca analog dengan "obligatoir" (Murniwati, 2023; Widjaja et al., 2022).

Dengan demikian, "obligatoir menurut hukum Islam" paling kuat dipahami sebagai analogi fungsional untuk menjelaskan akad syariah yang menunda pemindahan hak milik, bukan sebagai generalisasi untuk semua akad jual beli dalam fikih muamalah (Murniwati, 2023; Rosyid, 2018; Widjaja et al., 2022).

________________________________________

DAFTAR PUSTAKA

Afifah, N., & Purwaningsih, S. B. (2023). Keabsahan Jual Beli Tanah Tanpa Melampirkan Kartu BPJS Kesehatan: Post Inpres Nomor 1 Tahun 2022. Web of Scientist International Scientific Research Journal, 2(4). https://doi.org/10.47134/webofscientist.v2i4.7

Amin, M., Anindito, T., & Wiyono, W. M. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Notaris. Wijayakusuma Law Review, 1(1). https://doi.org/10.51921/wlr.v1i1.54

Andias, A. A. A., & Fatmawati, N. (2024). Jual Beli Sebagian Tanah yang Dijaminkan ke Bank. Dewantara Jurnal Pendidikan Sosial Humaniora, 3(1), 222–235. https://doi.org/10.30640/dewantara.v3i1.2229

Arifin, B. W., Sailellah, S., & Widyanti, A. N. (2023). Kewenangan Bertindak Dalam Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dibeli Dari Harta Bersama Dalam Perkawinan Yang Masih Terikat Harta Bawaan di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Multidisiplin Indonesia, 2(9), 2835–2858. https://doi.org/10.58344/jmi.v2i9.557

Aulia, F. (2023). Consumer Protection in Housing Buying and Buying Loans At "Griya Kademangan Beautiful" Housing Demangan Siman Ponorogo Islamic Law Perspective. At-Tasyri Jurnal Hukum Dan Ekonomi Syariah, 3(2), 1–12. https://doi.org/10.55380/tasyri.v3i2.397

Aulia, M. F. (2023). Perlindungan Konsumen dalam Jual Beli Perumahan Secara Kredit di Perumahan "Griya Kademangan Indah" Demangan Siman Ponorogo Perspektif Hukum Islam. Journal of Sharia and Legal Science, 1(1), 21–28. https://doi.org/10.61994/jsls.v1i1.31

Basyarudin, B. (2019). Pelaksanaan Jual Beli Tanah yang Dilakukan Pihak Ketiga terhadap Tanah yang Telah Dibebani Hak Tanggungan. Jurnal Ilmiah Hukum Dan Keadilan, 6(2), 1–18. https://doi.org/10.59635/jihk.v6i2.60

Binsneyder, M., & Rosando, A. F. (2020). Akibat Hukum Pengalihan Hak Tanggungan Tanpa Sepengetahuan Kreditur dalam Tinjauan Asas Keseimbangan dan Itikad Baik dalam Putusan Pengadilan. Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune, 3(1), 104–119. https://doi.org/10.30996/jhbbc.v3i1.3052

Hartatik, H., & Puspitawati, D. (2019). Analisis Putusan Pengadilan Negeri Jombang Nomor:15PDT.G/2014/PN.JMB Tentang Peralihan Hak Atas Tanah dengan Menggunakan Bilyet Giro. Jurnal Ilmiah Pendidikan Pancasila Dan Kewarganegaraan, 4(1), 81. https://doi.org/10.17977/um019v4i1p81-92

Jati, Z. A. (2022). Peralihan Hak Atas Tanah yang Dimiliki Anak oleh Orang yang Bertindak sebagai Wali. Jurnal Ilmu Hukum Alethea, 4(2), 115–130. https://doi.org/10.24246/alethea.vol4.no2.p115-130

Jauhari, M. R. J. (2023). Jual Beli Rumah dengan Status Hak Tanggungan Perspektif KUH Perdata dan Fikih Empat Mazhab. Journal of Islamic Business Law, 7(4), 20–33. https://doi.org/10.18860/jibl.v7i4.3626

Kepartono, H., & Putra, M. F. M. (2023). Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah terhadap Batalnya Akta Jual Beli Akibat Tidak Adanya Dasar Kepemilikan yang Sah Atas Objek Perjanjian. Syntax Literate Jurnal Ilmiah Indonesia, 8(8), 6026–6035. https://doi.org/10.36418/syntax-literate.v8i8.13455

Laksmono, O., & Dharsana, I. M. P. (2023). Keabsahan dan Kepastian Hukum Jual Beli Tanah Berdasarkan Akta di Bawah Tangan yang Dibuat Dihadapan Kepala Desa. Syntax Literate Jurnal Ilmiah Indonesia, 8(4), 2566–2576. https://doi.org/10.36418/syntax-literate.v8i4.11661

Marpaung, U. E. (2022). Perspektif UUPT Terkait Asas Hukum Terang dan Tunai Perjanjian Jual-Beli Saham. Jurnal Smart Hukum (JSH), 1(1), 01–08. https://doi.org/10.55299/jsh.v1i1.105

Mulya, W. H., & Siska, F. (2024). Akibat Hukum Jual Beli Tanah Hak Milik dengan Menggunakan Kuitansi bagi Para Pihak di Desa Padaasih Kecamatan Cijati Kabupaten Cianjur. Bandung Conference Series Law Studies, 4(1), 351–355. https://doi.org/10.29313/bcsls.v4i1.9865

Munif, N. A. (2017). Analisis Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik dalam Perspektif Hukum Islam dan Hukum Positif di Indonesia. An-Nisbah Jurnal Ekonomi Syariah, 3(2), 255–276. https://doi.org/10.21274/an.2017.3.2.255-276

Murniwati, R. (2023). Kepastian Hukum Para Pihak dalam Jual Beli Tanah Ulayat Dibawah Tangan. Unes Law Review, 6(1), 2144–2151. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i1.998

Rahmawati, E., & Wardani, W. I. (2021). Peralihan Hak Atas Tanah pada Anak di Bawah Umur. Notary Law Research, 2(2), 77. https://doi.org/10.56444/nlr.v2i2.2569

Rosyid, M. (2018). Prinsip Keadilan dalam Ijārah Muntahiyah bi Attamlīk (IMBT): KUH Perdata vs Fikih Klasik. Islaminomics Journal of Islamic Economics Business and Finance, 5(2). https://doi.org/10.47903/ji.v5i2.34

Saputra, A. (2018). Legal Protection on Apartment Unit Purchaser in Related to the Ownership. Tadulako Law Review, 3(1), 25. https://doi.org/10.22487/j25272985.2018.v3.i1.8951

Setiani, D., & Kholishayatuddin, A. (2022). Praktik Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Perspektif Hukum Islam dan Undang-Undang Pertanahan. Jurnal Al-Hakim Jurnal Ilmiah Mahasiswa Studi Syariah Hukum dan Filantropi, 4(1), 87–100. https://doi.org/10.22515/alhakim.v4i1.5149

Setiarto, A. Y., & Musyafah, A. A. (2023). Tinjauan Yuridis Pembuatan Perjanjian Akta Jual Beli Tanah Waris yang Tidak Dibagi (Studi Kasus di Kantor PPAT Brebes). JIIP - Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan, 6(8), 6234–6243. https://doi.org/10.54371/jiip.v6i8.2289

Setiawan, A. T., Kistiyah, S., & Laksamana, R. (2021). Problematika Keabsahan Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Tanah di Kawasan Transmigrasi. Tunas Agraria, 4(1), 22–39. https://doi.org/10.31292/jta.v4i1.133

Silfiana, B. (2017). Pembatalan Perjanjian Perikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Sepihak. Jurnal Jatiswara, 31(2), 319–336. https://doi.org/10.29303/jtsw.v31i2.52

Sinilele, A. (2020). Klausul Kuasa Mutlak dalam Akta Jual Beli Tanah di Kota Palopo. El-Iqthisadi Jurnal Hukum Ekonomi Syariah Fakultas Syariah dan Hukum, 2(1), 142. https://doi.org/10.24252/el-iqthisadi.v2i1.13836

Widjaja, G., Karim, K. I., & Muslim, D. S. (2022). Perjanjian Penyerahan sebagai Perjanjian Ikutan atau Kewajiban??? Jurnal Cakrawala Ilmiah, 1(6), 1383–1392. https://doi.org/10.53625/jcijurnalcakrawalailmiah.v1i6.1505

Zalukhu, A., Purba, H., Leviza, J., & Harianto, D. (2021). Peralihan Kapal Berbobot di Atas 7GT dengan Akta Jual Beli Bawah Tangan di Kota Sibolga. Law Jurnal, 2(1), 10–26. https://doi.org/10.46576/lj.v2i1.1448

Zin, H. M., Salamon, H., & Abdullah, N. I. (2016). Pemindahan Hak Milik dalam Instrumen Al-Ijarah Thumma Al-Bay' (AITAB) di Malaysia. Sains Humanika, 8(3–2). https://doi.org/10.11113/sh.v8n3-2.962

Wulansari, P. W. (2024). Pengikatan Perjanjian Jual Beli Tanah yang Sertifikat Tanahnya Sedang dalam Proses Pemecahan. Journal of Social Science (JOSS), 3(3), 611–619. https://doi.org/10.59188/jcs.v3i3.647