01354 - Hak Guna Bangunan (HGB) dan Perspektif Hukum Islam: Hak Mendirikan dan Memiliki Bangunan di Atas Tanah Milik Orang Lain dalam Jangka Waktu Tertentu

Building Use Rights (HGB) and the Perspective of Islamic Law: The Right to Erect and Own Buildings on Another Person's Land for a Specified Period

Abstrak

Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan salah satu hak atas tanah yang mengizinkan pemegang hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik orang lain untuk jangka waktu tertentu, dengan mekanisme pembaruan atau perpanjangan hak sesuai dengan regulasi nasional. Artikel ini menyajikan analisis komprehensif mengenai (i) kerangka hukum Indonesia yang mengatur HGB, baik secara tegas dalam BAL (Undang-Undang Pokok Agraria) maupun dalam peraturan pelaksananya seperti GR No. 40/1996; (ii) pemahaman konsep ini secara konsisten dengan prinsip-prinsip hukum Islam (fikih) melalui konsep-konsep muamalah, seperti ijarah (sewa-menyewa) dan hak atas manfaat; serta (iii) implikasi praktisnya bagi wakaf, pengaturan aset, dan potensi peralihan hak. Analisis ini mengacu pada sumber hukum dan kajian Islam yang relevan yang tersedia dalam daftar referensi yang disediakan, serta menekankan adanya nuansa dan perbedaan pendapat antarreferensi.

Kata kunci: Hak Guna Bangunan; hukum Islam; ijarah; wakaf; leasehold

Abstract

Building Use Rights (Hak Guna Bangunan, HGB) is a land right that allows the right holder to erect and own a building on another person's land for a specified period, with a mechanism for renewal or extension of the right in accordance with national regulations. This article presents a comprehensive analysis of (i) the Indonesian legal framework governing HGB, both as expressly stipulated in the BAL (the Basic Agrarian Law) and in its implementing regulations such as GR No. 40/1996; (ii) how this concept can be understood consistently with the principles of Islamic law (fiqh) through muamalah concepts such as ijarah (leasing) and the right to benefit (manfaat); and (iii) its practical implications for waqf, asset arrangements, and the potential transfer of rights. This analysis draws on the relevant legal and Islamic sources available in the provided reference list and emphasizes the nuances and differences of opinion among the references.

Keywords: Building Use Rights; Islamic law; ijarah; waqf; leasehold

________________________________________

1. Pendahuluan

1.1 Definisi HGB

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk membangun, memiliki, dan menikmati bangunan di atas tanah milik orang lain untuk jangka waktu tertentu yang diakui dalam kerangka hukum agraria Indonesia. Dalam kajian hukum tanah Indonesia, HGB termasuk dalam kategori hak atas tanah selain hak milik, hak guna usaha, hak pakai, dan hak-hak terkait pembangunan (building rights) yang dapat diberikan pada tanah milik negara atau milik pribadi dengan hak yang relevan. Dokumen-dokumen regulasi menyatakan bahwa hak membangun dapat diberikan sebagai hak-hak atas tanah (HGB) pada tanah yang dikuasakan kepada pihak lain, termasuk tanah milik negara, hak guna bangunan, atau hak milik (pada konteks tertentu) (Arini & Djauhari, 2018; Cahyani & Witasari, 2018).

1.2 Kerangka Islami

Dari perspektif hukum Islam, hak atas penggunaan dan eksploitasi tanah, termasuk hak guna manfaat dan hak sewa-menyewa (ijarah), telah dikenali sebagai instrumen muamalah yang sah selama memenuhi syarat-syarat syariah. Pemetaan antara HGB dan konsep-konsep Islam dapat dilakukan melalui analisis ijarah (sewa-menyewa) dan konsep kepemilikan manfaat (beneficial ownership) ketika bangunan didirikan di atas tanah orang lain untuk periode tertentu (Suhandjati & Kusuma, 2018). Pada tingkat praktis, wakaf (warisan endowmen) juga relevan jika tanah atau bangunan di atas tanah tersebut ditempatkan sebagai wakaf, dengan mekanisme penggunaan atau pemanfaatan yang diatur secara Islami (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Özden & Birben, 2012).

2. Kerangka Hukum Indonesia untuk HGB

2.1 Dimensi Kasus dan Manajemen HGB

Analisis normative-juridical oleh Arini dan Djauhari menyoroti bagaimana otoritas hukum menangani kasus-kasus terkait masa berlaku HGB yang berakhir, serta bagaimana hak atas bangunan dan properti terkait diatur ketika sertifikat HGB kedaluwarsa atau tidak diperpanjang. Narasi kasus ini menunjukkan pentingnya manajemen aset, kepemilikan, dan kepastian hukum dalam konteks HGB, serta potensi sengketa antara pemegang HGB dan pemilik tanah (landowner) yang sah (Arini & Djauhari, 2018).

3. Perspektif Islam tentang Hak atas Bangunan di Atas Tanah Milik Orang Lain

3.1 Kerangka Fikih untuk Hak Guna Bangunan

Islam secara umum mengakui beberapa bentuk hak milik, hak guna, hak manfaat, dan kontrak muamalah terkait penggunaan tanah. Konsep ijarah (sewa) merupakan alat yang sah secara syariah untuk memperoleh manfaat dari suatu aset untuk periode tertentu, dengan syarat-syarat tertentu yang memuat keabsahan akad dan perlakuan yang adil terhadap semua pihak yang terlibat. Dalam konteks HGB, struktur HGB dapat dipetakan secara Islami sebagai akad sewa/menyewakan tanah untuk tujuan membangun (ijarah), dengan hak atas bangunan sebagai bagian dari efek perjanjian, selama penyusunan perjanjian memenuhi syarat-syarat syariah (misalnya tidak mengandung unsur riba, gharar, dan sebagainya) (Suhandjati & Kusuma, 2018).

3.2 Kepemilikan Bangunan versus Kepemilikan Tanah

Konsep Islam cenderung membedakan antara kepemilikan tanah dan bangunan. Hak atas bangunan di atas tanah milik orang lain dapat dipahami sebagai hak guna membangun atau manfaat yang diberikan melalui akad muamalah yang sah. Literatur terkait menunjukkan bahwa hak-hak bangunan di berbagai sistem hukum (termasuk Inggris dan beberapa negara lain) sering dipandang sebagai bagian dari leasehold atau hak-hak atas properti yang berbeda dari kepemilikan penuh tanah. Hal ini sejalan dengan gambaran umum bahwa bangunan dapat menjadi milik pembangun atau pemegang hak bangunan selama masa berlaku hak tersebut, sementara tanah tetap menjadi milik pemilik tanah (landowner) atau negara, bergantung pada konteksnya (Christudason, 1996; Easthope dkk., 2020).

3.3 Wakaf dan Alternatif Aliran Kepemilikan Bangunan

Dalam Islam, wakaf dapat menjadi mekanisme untuk mewadahi properti yang memerlukan pengelolaan berkelanjutan untuk kepentingan umum. Wakaf dapat dipakai untuk mengendalikan tanah atau bangunan melalui peruntukan khusus, seperti sekolah, masjid, atau fasilitas publik lainnya, dengan mekanisme pengelolaan oleh nazir. Pengembangan tanah wakaf (waqf land development) dan pembiayaan melalui instrumen terkait, termasuk ijarah, cash waqf, atau model wakaf sukuk, telah dijelaskan dalam literatur terkait wakaf di Indonesia dan negara lain. Hal ini menunjukkan bahwa alternatif hukum Islam dapat melengkapi atau menjadi jalur berbeda ketika mengelola bangunan di atas tanah milik orang lain, asalkan sesuai dengan prinsip syariah dan peraturan negara terkait (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Özden & Birben, 2012; Suhandjati & Kusuma, 2018).

3.4 Konflik Hak dan Kewajiban

Beberapa kajian menyoroti bagaimana efek hukum atas bangunan yang dibangun di atas tanah milik orang lain dapat menimbulkan sengketa jika batasan durasi, perpanjangan, atau hak bangunan tidak jelas. Dalam konteks HGB, hal-hal seperti masa berlaku, pembaruan hak, dan kewajiban perpanjangan merupakan isu penting yang dapat memicu sengketa antara pemilik tanah dan pemegang HGB. Kajian mengenai status bangunan, kepemilikan, dan penyelesaian sengketa dalam konteks lain (misalnya kasus-kasus perizinan, wakaf, dan sengketa properti) memberikan gambaran tentang bagaimana penyelesaian sengketa dapat dilakukan secara adil sesuai dengan hukum nasional, sambil mempertimbangkan elemen syariah (Arini & Djauhari, 2018; Cahyani & Witasari, 2018; Easthope dkk., 2020; Hapsari dkk., 2024).

4. Wakaf, Ijarah, dan Struktur Alternatif dalam Penggunaan HGB

4.1 Ijarah sebagai Kerangka Kontraktual Utama

Dalam Islam, ijarah adalah akad sewa yang sah untuk memberikan manfaat suatu objek. HGB dapat dianalogikan sebagai perjanjian ijarah yang melibatkan hak untuk membangun dan memanfaatkan bangunan di atas tanah milik pihak lain untuk jangka waktu tertentu. Kajian mengenai penerapannya dalam konteks wakaf menunjukkan bahwa al-ijarah (sewa) merupakan instrumen penting untuk memanfaatkan tanah wakaf secara produktif, misalnya untuk pengembangan wakaf real estat (real estate waqf development) yang melibatkan bangunan di atas tanah wakaf dengan hak sewa jangka panjang untuk menghasilkan pendapatan guna kepentingan umum (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Suhandjati & Kusuma, 2018).

4.2 Wakaf sebagai Alternatif Peruntukan HGB

Pengembangan tanah wakaf sering dipakai untuk memobilisasi tanah endowmen menjadi aset produktif, dengan model lelang/kerja sama pemanfaatan yang tunduk pada syariah. Beberapa studi menekankan bahwa tanah wakaf dapat dioptimalkan melalui mekanisme ijarah atau model Cash Waqf Linked Sukuk untuk pembangunan infrastruktur dan fasilitas publik, yang sejalan dengan tujuan sosial dan ekonomi Islam (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Özden & Birben, 2012, 2012). Dalam konteks HGB, wakaf dapat menghadirkan jalur alternatif ketika tanah atau bangunan di atas tanahnya diatur untuk manfaat publik, dengan hak bangunan tetap diatur sesuai dengan syariah dan peraturan nasional.

4.3 Nominee Agreement dan Perlindungan Hukum

Beberapa kajian membahas risiko praktik nominee (nama pemegang hak) sebagai upaya mengelabui kepemilikan hak atas tanah, termasuk hak-hak bangunan. Meskipun berfokus pada kekuatan hukum, kajian ini menyoroti pentingnya kejelasan hak pada tingkat perundang-undangan nasional untuk menghindari sengketa terkait HGB. Hal ini relevan untuk HGB karena struktur peralihan hak (dan kepemilikan bangunan di atas tanah) perlu jelas secara hukum agar tidak menimbulkan sengketa atas bangunan dan hak atas tanah (Cahyani & Witasari, 2018; Leni dkk., 2023).

5. Analisis Perbandingan dan Implikasi Praktis

5.1 Perbandingan antara Hak Bangunan dan Leasehold

Analisis global tentang kepemilikan unit hunian memperlihatkan bahwa leasehold sering dipandang sebagai bentuk kepemilikan yang menyerupai kepemilikan penuh, meskipun hak tersebut merupakan hak sewa terhadap tanah. Model-model leasehold internasional, termasuk di Inggris dan negara lain, menunjukkan bagaimana hak atas tanah dapat dibagi antara pemilik tanah (landowner) dan pemilik unit/hunian (leaseholder) selama masa sewa yang panjang, dengan potensi pengelolaan bersama atas area umum. Hal ini relevan untuk memahami bagaimana HGB beroperasi secara fungsional dalam kerangka kepemilikan bangunan di atas tanah milik orang lain (Christudason, 1996; Easthope dkk., 2020).

5.2 Penekanan pada Kepastian Hukum dan Perpanjangan Hak

Dalam kasus Indonesia (dan konteks regional) terkait HGB, kasus-kasus pengelolaan hak dan sengketa terkait berakhirnya masa berlaku HGB menggarisbawahi pentingnya tata kelola hak-hak atas tanah dan bangunan yang jelas, termasuk dokumentasi yang tepat dan mekanisme perpanjangan. Arini dan Djauhari menyoroti bagaimana masa berlaku HGB membawa implikasi bagi kompensasi, pemindahan hak, dan kepastian hukum dalam sengketa bangunan, seraya menekankan pentingnya manajemen aset (Arini & Djauhari, 2018).

5.3 Implikasi untuk Wakaf dan Pembiayaan Infrastruktur

Dalam konteks Islam, wakaf dan pembiayaan berbasis syariah memberikan opsi alternatif untuk mengelola bangunan di atas tanah milik orang lain secara berkelanjutan (misalnya melalui ijarah atau wakaf sukuk). Hal ini memberi arah kebijakan bagi pengembang, nazir wakaf, dan publik untuk memanfaatkan HGB secara Islami melalui kontrak-kontrak yang sah secara syariah (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Özden & Birben, 2012; Suhandjati & Kusuma, 2018). Model-model ini juga menggarisbawahi bagaimana HGB dapat menjadi alat yang berkontribusi pada pembiayaan infrastruktur dan pemanfaatan tanah secara adil dan berkelanjutan.

6. Nuansa dan Perbedaan Pendapat

6.1 Sisi Islam versus Hukum Nasional

Beberapa kajian menunjukkan bahwa konsep HGB dapat diinterpretasikan melalui kerangka muamalah Islam (misalnya ijarah). Namun, perbandingan utama adalah antara bagaimana kontrak-kontrak HGB dapat disusun agar sah secara syariah (misalnya melalui ijarah, hak manfaat, dan/atau struktur wakaf) dan bagaimana hukum nasional mengatur peralihan hak, kepemilikan bangunan, serta kepastian hukum (sengketa). Sumber-sumber yang membahas ijarah dan hak manfaat membantu menjembatani HGB dan hukum Islam, misalnya melalui diskusi mengenai ijarah sebagai kerangka kontraktual untuk membangun di atas tanah orang lain secara sah (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Suhandjati & Kusuma, 2018).

6.2 Perbedaan Konteks Negara

Beberapa sumber membahas sudut pandang negara lain dengan sistem hukum berbeda (misalnya Malaysia, Indonesia, dan Inggris) dalam konteks leasehold, strata title, dan hak-hak bangunan. Hal ini memperkaya pemahaman tentang bagaimana HGB dapat berfungsi serupa dengan hak-hak bangunan lain di berbagai yurisdiksi, meskipun terminologi dan kerangka hukumnya dapat berbeda. Misalnya, analisis Malaysia mengenai leasehold dari perspektif syariah menunjukkan bagaimana konsep sewa dan kepemilikan bangunan di atas tanah milik orang lain dapat memiliki konsekuensi tertentu ketika masa sewa berakhir (bangunan mungkin menjadi milik pihak lain) (Muhammad & Muhamad, 2024). Sementara itu, kajian umum tentang leasehold dalam konteks peraturan internasional menyoroti dinamika pembagian hak atas tanah antara pemilik tanah dan pemilik bangunan, terutama dalam sistem leasehold dan pengelolaan area bersama (Christudason, 1996; Easthope dkk., 2020).

7. Simpulan

Secara Islami, hak untuk membangun di atas tanah milik orang lain dapat dipetakan melalui konsep ijarah (sewa) dan hak manfaat (pemilikan manfaat) selama struktur akadnya memenuhi syariah. Selain itu, wakaf menyediakan alternatif pola pengelolaan lahan dan bangunan di atas tanah milik orang lain yang sesuai dengan syariah, terutama jika tujuan penggunaan tanah adalah untuk kepentingan umum atau sosial. Kajian-kajian terkait ijarah, hak manfaat, dan wakaf memberikan landasan teoretis bagi kompatibilitas HGB dengan prinsip-prinsip Islam (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Suhandjati & Kusuma, 2018).

Praktik wakaf dan solusi inovatif seperti CWLS (Cash Waqf Linked Sukuk) menunjukkan bagaimana pembiayaan infrastruktur dan pengelolaan lahan endowmen dapat berfungsi secara produktif sambil mematuhi syariah, yang relevan bagi konteks pembangunan berbasis HGB di lingkungan pemilik tanah nonmilik. Hal ini menambah pilihan kebijakan bagi pengembang dan pemerintah untuk mengoptimalkan penggunaan tanah secara adil dan berkelanjutan (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Özden & Birben, 2012).

Secara umum, terdapat nuansa dan beberapa perbedaan pendapat antarreferensi sebagai berikut.

1. Ketersediaan detail mengenai durasi HGB tidak selalu tercantum secara eksplisit dalam teks yang tersedia, sehingga klaim mengenai durasi standar perlu dirujuk pada peraturan nasional yang relevan secara spesifik di suatu wilayah/proyek (Arini & Djauhari, 2018).

2. Penafsiran hukum Islam mengenai HGB cenderung mengarah pada konsep kontrak muamalah (ijarah) atau struktur wakaf sebagai mekanisme yang sah untuk mengelola penggunaan bangunan di atas tanah milik orang lain, tanpa mengabaikan kebutuhan untuk menjaga keadilan, kejelasan hak, dan kepastian hukum (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Suhandjati & Kusuma, 2018).

3. Dalam konteks praktis (kasus hukum Indonesia), sengketa terkait masa berlaku HGB dan pemulihan hak dapat muncul, sehingga manajemen aset, dokumentasi, dan perpanjangan hak menjadi kunci untuk menghindari konflik hukum (Arini & Djauhari, 2018).

Catatan Penutup

Analisis ini berfokus pada sinergi antara kerangka HGB di Indonesia dan prinsip-prinsip Islam melalui konsep-konsep muamalah seperti ijarah dan wakaf. Durasi HGB dan mekanisme perpanjangannya ditetapkan secara regulasi nasional, tetapi detail spesifik durasi tidak tercantum secara eksplisit dalam semua sumber yang tersedia pada daftar referensi ini. Pembaca disarankan merujuk pada regulasi nasional terkait untuk data durasi yang tepat bagi proyek tertentu (Arini & Djauhari, 2018).

Perlu dicatat bahwa terdapat nuansa pendapat di antara sumber-sumber mengenai konsekuensi ketika masa berlaku HGB berakhir (misalnya beberapa klaim kontemporer dari Malaysia mengenai pengalihan hak bangunan kepada pemerintah). Oleh karena itu, klaim semacam itu perlu dilihat dalam konteks yurisdiksi dan regulasi setempat, serta perjanjian antara pihak-pihak terkait (Muhammad & Muhamad, 2024).

Dari perspektif Islam, penerapan HGB dapat dipetakan melalui akad ijarah atau melalui model wakaf untuk memastikan kepatuhan syariah serta keberlanjutan manfaat publik. Keberadaan kerangka ini didukung oleh kajian-kajian tentang ijarah, hak manfaat, wakaf, dan pembiayaan berbasis syariah yang relevan (Haila, 2000; Hapsari dkk., 2024; Özden & Birben, 2012; Suhandjati & Kusuma, 2018).

Daftar Pustaka

Arini, H., & Djauhari, D. (2018). Juridical review on asset management of land rights for Roe building which has run out time (Analysis decision dispute in PT. Citra Mandiri, Central Java). Jurnal Akta, 5(2), 523. https://doi.org/10.30659/akta.v5i2.3226

Cahyani, I. E., & Witasari, A. (2018). Juridical review of nominee agreement in land of tenure property rights under the book of civil law and agraria. Jurnal Akta, 5(2), 441. https://doi.org/10.30659/akta.v5i2.3100

Christudason, A. (1996). Subdivided buildings—Developments in Australia, Singapore and England. International and Comparative Law Quarterly, 45(2), 343–364. https://doi.org/10.1017/s0020589300059029

Easthope, H., Nouwelant, R. van den, & Thompson, S. (2020). Apartment ownership around the world: Focusing on credible outcomes rather than ideal systems. Cities, 97, 102463. https://doi.org/10.1016/j.cities.2019.102463

Haila, A. (2000). Real estate in global cities: Singapore and Hong Kong as property states. Urban Studies, 37(12), 2241–2256. https://doi.org/10.1080/00420980020002797

Hapsari, M. I., Arifin, S. R., Herianingrum, S., Zaki, I., Thaker, M. A. M. T., Duasa, J., Fathurrohman, M. S., & Salma, J. R. (2024). Managing Waqf land in Indonesia: ANP-driven strategies. Pertanika Journal of Social Sciences and Humanities, 32(1), 325–343. https://doi.org/10.47836/pjssh.32.1.15

Leni, L., Buana, M. S., & Hafidah, N. (2023). Implications of nominee agreement between foreign nationals and Indonesian citizens. International Journal of Social Science and Human Research, 6(08). https://doi.org/10.47191/ijsshr/v6-i8-91

Muhammad, Z. bin, & Muhamad, N. H. N. (2024). Leasehold residential land in Malaysia from Sharia perspective. International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences, 14(5). https://doi.org/10.6007/ijarbss/v14-i5/21191

Özden, S., & Birben, Ü. (2012). Ottoman forestry: Socio-economic aspect and its influence today. Ciência Rural, 42(3), 459–466. https://doi.org/10.1590/s0103-84782012000300012

Suhandjati, S., & Kusuma, H. H. (2018). Reinterpretation of women's domestic roles: Saleh Darat's thought on strengthening women's roles in Indonesia. Journal of Indonesian Islam, 12(2), 195. https://doi.org/10.15642/jiis.2018.12.2.195-218