00560 - Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah: Kajian Komprehensif atas Akad, Mekanisme, dan Prospek Pengembangan

AFANIN MEDIA UTAMA Daftar Buku Terbitan Formulir Data Penulis Buku Layanan Penerbitan ISBN Buku Layanan Konversi Hasil Penelitian, PkM, Skripsi, Tesis, & Disertasi menjadi Buku Layanan Pengurusan HaKI Karya Ilmiah Layanan Indeksasi Google Play Books Layanan Penambahan Sitasi Artikel di Google Scholar Layanan Indeksasi Artikel Bebas, Opini, Catatan Akademik di Google Scholar ISLAMOLOGICS Daftar Topik Artikel - Econologic - Ahkamologic - Falsafalogic - Politicologic - Quranulogic - Hadisulogic - Tarikhulogic - Educologic - Psikologic BAIT SYARIAH INDONESIA Kajian Keilmuan: Akidah, Tafsir/Alquran, Hadis, Fikih, Tarikh, Filsafat, Mantik, Tasawuf, Mawaris/Faraidh, Hukum, Ekonomi, Politik, Psikologi, Pengetahuan Umum, & Tata Bahasa (Arab & Inggris) Bimbingan Kuliah di Luar Negeri: Mesir, Tunisia, Yaman, Maroko, Arab Saudi, Sudan, Yordania, Malaysia, Turki, Brunei Darussalam NARAHUBUNG: Klik Disini

Penulis: Eka Wahyu Hestya Budianto 

Abstrak

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah merupakan produk pembiayaan perumahan berbasis prinsip Islam yang berkembang pesat di Indonesia sebagai alternatif bagi masyarakat Muslim yang ingin memiliki rumah tanpa keterlibatan unsur riba. Artikel ini bertujuan untuk mengkaji secara komprehensif konsep, akad, mekanisme, regulasi, faktor-faktor yang memengaruhi, serta prospek pengembangan KPR Syariah di Indonesia. Dengan menggunakan metode kajian literatur terhadap berbagai publikasi ilmiah terkait, artikel ini menganalisis berbagai aspek KPR Syariah, mulai dari landasan hukum, jenis-jenis akad yang digunakan (murabahah, IMBT, musyarakah mutanaqisah, dan istishna'), prosedur pembiayaan, aspek akuntansi, manajemen risiko, hingga peran program pemerintah. Hasil kajian menunjukkan bahwa KPR Syariah menawarkan keunggulan berupa kepastian angsuran tetap (fixed rate), tidak adanya penalti untuk pelunasan dipercepat, serta transparansi dalam penentuan harga dan margin. Meskipun demikian, masih terdapat berbagai tantangan yang perlu diatasi, meliputi rendahnya pemahaman masyarakat, pangsa pasar yang masih kecil dibandingkan KPR konvensional, serta sejumlah isu kepatuhan syariah dalam implementasi akad. Pengembangan KPR Syariah ke depan memerlukan sinergi antara perbankan syariah, pemerintah, regulator, dan masyarakat melalui sosialisasi berkelanjutan dan inovasi produk yang lebih sesuai dengan prinsip syariah secara murni.

Kata kunci: KPR Syariah, murabahah, musyarakah mutanaqisah, pembiayaan perumahan, perbankan syariah

Abstract

Islamic Home Financing (KPR Syariah) is an Islamic-principle-based housing financing product that has grown rapidly in Indonesia as an alternative for Muslim communities wishing to own homes without involvement in usury (riba). This article aims to comprehensively examine the concepts, contracts, mechanisms, regulations, influencing factors, and development prospects of KPR Syariah in Indonesia. Using a literature review method on various relevant scientific publications, this article analyzes multiple aspects of KPR Syariah, ranging from its legal basis, types of contracts employed (murabahah, IMBT, musyarakah mutanaqisah, and istishna'), financing procedures, accounting aspects, risk management, to the role of government programs. The findings indicate that KPR Syariah offers advantages in the form of fixed installment certainty (fixed rate), the absence of early repayment penalties, and transparency in price and margin determination. Nevertheless, several challenges remain to be addressed, including low public awareness, a still-small market share compared to conventional housing loans, and a number of Sharia compliance issues in contract implementation. Future development of KPR Syariah requires synergy among Islamic banks, the government, regulators, and the public through sustained socialization and product innovation that more purely adheres to Sharia principles.

Keywords: Islamic home financing, murabahah, musyarakah mutanaqisah, housing financing, Islamic banking

1. Pendahuluan

Rumah merupakan kebutuhan dasar yang sangat penting bagi setiap manusia. Namun, sebagian besar masyarakat masih belum mampu memiliki rumah sendiri, terutama disebabkan oleh mahalnya harga rumah secara tunai (Rochman et al., 2019). Kebutuhan akan tempat tinggal yang teduh dan nyaman menjadikan setiap bank, baik konvensional maupun syariah, menjadikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai salah satu produk unggulannya (Nadhiroh, 2022). Pemerintah pun memberikan alternatif berupa KPR yang bertujuan untuk memberikan kemudahan bagi masyarakat yang belum memiliki rumah sendiri agar dapat memiliki hunian dan mendukung penataan kota yang baik (Nada, 2021).

KPR pada awalnya merupakan produk dari perbankan konvensional. Seiring dengan berjalannya waktu, ketika bank syariah mulai merambah masuk ke Indonesia pada tahun 1991, hal tersebut tentu membawa pengaruh pada lembaga keuangan, baik bank maupun lembaga non-bank yang bermunculan dengan nafas syariah (Nadhiroh, 2022). Hadirnya KPR Syariah membawa angin segar bagi seseorang yang peduli terhadap syariat agama yang melarang penggunaan riba dalam transaksinya (Nadhiroh, 2022). Pada prinsipnya, KPR bank konvensional dalam menjalankan programnya menggunakan sistem kredit berbunga, di mana para nasabah diwajibkan membayar sejumlah uang beserta bunga sesuai dengan kesepakatan transaksi, dan bunga merupakan hal yang haram dalam Islam (Renaldy et al., 2023). Inilah yang akhirnya mendorong masyarakat Muslim di Indonesia untuk membuat program KPR dengan sistem transaksi akad syariah seiring dengan berkembangnya ekonomi syariah di Indonesia (Renaldy et al., 2023).

Perkembangan perbankan syariah di Indonesia merupakan perwujudan dari keinginan masyarakat yang membutuhkan perbankan yang dapat menyediakan jasa keuangan yang sehat dengan berpedoman pada prinsip syariah (Nada, 2021). Sejarah perkembangan industri perbankan syariah di Indonesia diawali dari aspirasi masyarakat Indonesia yang mayoritas Muslim untuk memiliki sebuah alternatif sistem perbankan yang Islami (Rachman & Pebriyanti, 2024). Bank syariah pertama yang berdiri di Indonesia adalah Bank Muamalat Indonesia (Rachman & Pebriyanti, 2024). Pemrakarsa pendirian bank syariah di Indonesia dilakukan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 18–20 Agustus 1990 (Rusandry et al., 2024).

Keberadaan perbankan syariah dimulai pada saat penerbitan Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, di mana undang-undang ini menjadi pendorong hadirnya sistem perbankan berbasis syariah (Nasir & Sululing, 2017). Dalam perkembangannya, undang-undang tersebut akhirnya diganti ke dalam Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 yang menerangkan sistem perbankan syariah dengan lebih jelas (Nasir & Sululing, 2017). Dengan diberlakukannya undang-undang tersebut, perbankan di Indonesia dapat memberlakukan dual banking system atau sistem perbankan ganda, di mana bank konvensional dapat beroperasi berdampingan dengan bank syariah (Nasir & Sululing, 2017). Kemudian diperkuat lagi dengan UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah yang menyatakan bahwa perbankan syariah adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank syariah dan unit syariah, mencakup kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan kegiatan usahanya berdasarkan prinsip syariah, yang menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah (BUS), Unit Usaha Syariah (UUS), dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah (BPRS) (Adawiyah & Widyananto, 2020).

2. Metode Penelitian

Artikel ini menggunakan metode kajian literatur (literature review) sistematis terhadap berbagai publikasi ilmiah yang relevan dengan topik KPR Syariah di Indonesia. Sumber literatur meliputi artikel jurnal nasional terakreditasi, hasil penelitian empiris pada berbagai lembaga perbankan syariah di Indonesia, serta regulasi dan fatwa yang diterbitkan oleh otoritas terkait. Analisis dilakukan secara deskriptif-kualitatif dengan menelaah, mengategorikan, dan mensintesis temuan-temuan dari berbagai sumber secara sistematis untuk menghasilkan gambaran yang komprehensif mengenai perkembangan, mekanisme, tantangan, dan prospek KPR Syariah di Indonesia.

3. Hasil Dan Pembahasan

3.1 Definisi dan Konsep Dasar KPR Syariah

3.1.1 Pengertian KPR Syariah

KPR Syariah adalah pembiayaan pemilikan rumah secara syariah, yakni suatu fasilitas kredit untuk nasabah perorangan perbankan yang akan membeli atau memperbaiki rumah yang bertransaksi secara syariah (Iswahyuni, 2022). KPR Syariah merupakan salah satu produk pembiayaan bank syariah yang membiayai kebutuhan nasabah dalam hal pengadaan rumah tinggal (konsumtif), baik baru maupun bekas (Fatimah et al., 2024). Kepemilikan Pembiayaan Rumah atau yang biasa disebut dengan KPR adalah suatu pembiayaan yang memiliki jangka waktu pendek, menengah, maupun panjang untuk dapat membiayai pembelian rumah tinggal yang menggunakan akad murabahah, musyarakah, ataupun dengan menggunakan akad lainnya yang disediakan oleh bank syariah (Vauziah et al., 2023).

Dalam mekanismenya, KPR Syariah tidak menggunakan sistem kredit yang biasa digunakan untuk KPR konvensional (Maryam et al., 2023). Karena istilah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) cenderung memunculkan asumsi terjadinya kredit, padahal dalam perbankan syariah tidak menggunakan sistem kredit, beberapa bank syariah (seperti BTN Syariah) memaknai KPR dengan "Kebutuhan Pemilikan Rumah" (Laras, 2023). Dalam produk yang biasa dikenal dengan nama KPR Syariah ini terdapat beberapa karakteristik yang berbeda, di antaranya adalah tidak adanya pemberlakuan sistem kredit yang ada pada perbankan konvensional, sementara pada perbankan syariah dikenal sistem murabahah yang berbasis margin, musyarakah mutanaqisah yang memiliki ciri khas partisipasi kepemilikan (Dewi et al., 2022).

3.1.2 Landasan Hukum dan Regulasi

Dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah dinyatakan bahwa bank syariah menjalankan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah dan mengacu pada fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga berwenang, dalam hal ini Dewan Syariah Nasional (DSN) di bawah Majelis Ulama Indonesia (MUI) (Renaldy et al., 2023). Prinsip shariah compliance ini sejalan dengan Al-Qur'an dan hadis yang kemudian dibentuk fatwa-fatwa terkait yang dikeluarkan oleh Dewan Syariah Nasional-Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) (Muthi'ah & Jannah, 2022). Pihak yang mengawasi penerapan shariah compliance pada bank syariah adalah Dewan Pengawas Syariah (DPS), yang berperan dalam mengawal dan memastikan bahwa bank syariah tersebut harus menjalankan prinsip-prinsip syariah yang berlaku (Muthi'ah & Jannah, 2022).

Indonesia melalui fatwa yang dikeluarkan oleh Majelis Ulama Indonesia termasuk dalam kelompok yang mempersamakan bunga bank dengan riba. Solusi konkret atas larangan terhadap bunga bank yaitu dengan penerapan prinsip syariah perbankan yang telah digariskan melalui fatwa DSN-MUI (Umam, 2018). Implementasi prinsip syariah dalam produk perbankan dapat disesuaikan dengan kebutuhan riil nasabah, namun demikian dalam praktik, entitas perbankan syariah memiliki preferensi terhadap penggunaan akad jual beli (murabahah) dibanding akad lainnya (Umam, 2018).

3.1.3 Perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional

Produk KPR yang ada pada perbankan syariah pada dasarnya berbeda dengan KPR yang ada di perbankan konvensional. Perbedaan ini dapat terjadi karena terdapat perbedaan prinsip antara perbankan syariah dengan perbankan konvensional (Rifa'i, 2017). Perbankan syariah menggunakan konsep berbasis bagi hasil dan perdagangan, berbeda dengan perbankan konvensional yang menggunakan sistem berbasis bunga (Rifa'i, 2017). Perbedaan dari KPR konvensional dan syariah terletak pada akad yang ditawarkan oleh bank syariah (Valentine et al., 2023).

Pada KPR konvensional, kontrak KPR didasarkan pada suku bunga tertentu yang sifatnya bisa fluktuatif, sedangkan KPR Syariah bisa dilakukan dengan beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan kebutuhan nasabah, di antaranya KPR iB Jual Beli (skema murabahah), KPR iB Sewa (skema ijarah), KPR iB Sewa Beli (skema Ijarah Muntahia Bittamlik/IMBT), dan KPR iB Kepemilikan Bertahap (musyarakah mutanaqisah) (Fauzan, 2020). Sementara untuk KPR Syariah, besaran cicilan tiap bulan telah ditetapkan sejak awal, berbeda dengan KPR konvensional di mana nominal angsuran yang harus dicicil tidak selalu sama karena mengikuti tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) (Habriyanto et al., 2023).

Keunggulan KPR Syariah dari KPR Konvensional di antaranya adalah masyarakat yang mengambil kredit pada bank syariah merasa lebih tenang, disebabkan karena pembiayaan KPR Syariah merupakan pembiayaan dengan akad murabahah dalam bidang penyaluran dana, sehingga cicilan KPR Syariah tetap tanpa terpengaruh tingkat suku bunga (Rahma & Siregar, 2024). Selain itu, KPR Syariah memiliki kelebihan dibandingkan konvensional yaitu angsuran tetap sampai akhir pembayaran (Handayani et al., 2019). Ketika nasabah ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir, bank syariah tidak akan mengenakan penalti pada pembiayaan rumah, karena harga KPR sudah ditetapkan sejak awal (fixed rate) (Aryandhana et al., 2021).

3.2 Jenis-Jenis Akad dalam KPR Syariah

3.2.1 Akad Murabahah

Akad murabahah merupakan akad yang paling dominan digunakan dalam pembiayaan KPR Syariah di Indonesia (Syahru & Bahri, 2023). Murabahah secara bahasa diambil dari kata rabaha, yang berarti tumbuh atau berkembang dalam perdagangan atau jual beli (Ali et al., 2023). Murabahah adalah akad jual beli antara pihak bank dan nasabah, dengan pihak bank menyampaikan harga pembelian rumah dan harga keuntungan secara transparan kepada pembeli yang dalam hal ini adalah pihak nasabah (Puji, 2020).

Berdasarkan konsep dari akad murabahah, terdapat beberapa hal yang harus dipenuhi dalam KPR Syariah berbasis murabahah, yaitu: (a) pihak bank syariah harus memberitahukan akad yang digunakan dalam KPR Syariah kepada para nasabahnya; (b) kontrak yang ada dalam transaksi KPR Syariah harus dipastikan sah; (c) harus terdapat kejelasan akan transaksi yang dilakukan antara pihak bank syariah dengan nasabah berkaitan dengan objek barang yang menjadi transaksi (Heykal, 2014). Dalam bank syariah yang bertindak sebagai penjual, pihak bank memberitahu pembeli (nasabah) tentang nilai pokok barang tersebut dan besar keuntungan yang dikenakan pada nilai tersebut secara jelas (Juniarti et al., 2023).

Dalam praktiknya, bank syariah telah memodifikasi konsep asli akad murabahah, yakni bank tidak terlebih dahulu memiliki rumah yang akan dijual. Akad murabahah diimplementasikan melalui murabahah li al-amir bi al-shira' (pembeli meminta dan mengotorisasi pihak lain untuk membeli suatu barang dengan kriteria tertentu, kemudian ia berjanji untuk membeli barang tersebut melalui penjualan murabahah). Hal ini menunjukkan bahwa bank tidak lagi menjual barang, tetapi hanya mewakili nasabah melalui wakalah (Syahru & Bahri, 2023). Dalam pembiayaan KPR pada Bank Syariah Mandiri Cabang Luwuk, keuntungan disebut margin yang merupakan pendapatan bank, di mana besarnya margin telah ditetapkan oleh bank (Nasir & Sululing, 2017).

Pembiayaan murabahah menjadi produk perbankan syariah yang dominan dipilih masyarakat daripada produk-produk pembiayaan lainnya, karena prosedurnya yang sederhana dan mudah dipahami (Nurdin & Jariah, 2021). Sebagian besar metode dengan akad murabahah digunakan sebagai pembiayaan di perbankan syariah maupun pada koperasi syariah lainnya seperti Baitul Mall Wat Tamwil (BMT) (Agustin & Febria, 2019).

3.2.2 Akad Murabahah Bil Wakalah

Dalam praktik KPR Syariah, akad murabahah sering dikombinasikan dengan akad wakalah, yang dikenal sebagai murabahah bil wakalah. Dengan diterbitkannya Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 4/DSN-MUI/IV/2000 Pasal 1 Ayat 9 yang membolehkan penyertaan akad wakalah dalam pembiayaannya, yang kemudian disusul dengan dikeluarkannya Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/46/PBI/2005 Pasal 9 Ayat 1 huruf d tentang akad penghimpunan dan penyaluran dana bagi bank yang melaksanakan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah, menjadikan penggabungan kedua akad tersebut mendapat legalitas dan kekuatan hukum sehingga sah untuk dipraktikkan (Rokan, 2022). Dalam skema ini, bank hanya berperan sebagai perantara membelikan rumah yang diinginkan nasabah dari pengembang (developer) (Rokan, 2022).

Regulasi pembiayaan murabahah yang dipraktikkan di beberapa bank syariah dalam pembiayaan KPR Syariah adalah dengan skema murabahah bil wakalah, di mana bank syariah memberikan kuasa kepada nasabah untuk membeli barang pesanannya (Ginting et al., 2024). Implementasi fatwa DSN-MUI tentang murabahah terhadap praktik pembiayaan KPR Syariah yang dilaksanakan oleh beberapa bank syariah sudah sesuai, terutama dalam model pembiayaan murabahah bil wakalah (Ginting et al., 2024).

3.2.3 Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT)

Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) merupakan salah satu akad yang diterapkan dalam KPR Syariah (Mulyana, 2022). Pada produk KPR dengan akad IMBT, angsuran pokok bersifat tetap dari awal periode angsuran hingga akhir pelunasan, dan istilah yang digunakan adalah 'angsuran ujrah' untuk keuntungan bank, berbeda dengan KPR murabahah yang menggunakan istilah 'angsuran margin' (Rifa'i, 2017). Akad yang diterapkan oleh KPR Syariah antara lain akad murabahah, istishna', musyarakah mutanaqisah (MMQ), dan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) (Mulyana, 2022).

Penelitian di BRI Syariah KC Malang Kawi menunjukkan bahwa produk KPR di BRI Syariah terdiri dari dua jenis, yaitu produk KPR Faedah menggunakan akad murabahah dan KPR IMBT menggunakan akad ijarah muntahiya bit tamlik. Pada produk KPR Faedah, angsuran pokok semakin lama akan semakin banyak dan angsuran margin semakin lama akan semakin sedikit, namun pada pembayaran angsuran per bulan akan tetap sampai akhir periode pelunasan (Rifa'i, 2017).

3.2.4 Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ)

Akad musyarakah mutanaqisah (MMQ) merupakan alternatif akad yang semakin berkembang dalam pembiayaan KPR Syariah. Musyarakah mutanaqisah adalah musyarakah atau syirkah yang kepemilikan aset (barang) atau modal secara bertahap oleh pihak lainnya (Iswahyuni, 2022). Pada tahun 2008, Dewan Syariah Nasional menerbitkan fatwa mengenai akad musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan kepemilikan rumah melalui Fatwa DSN-MUI Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 (Rahmawaty, 2019). Pada tahun 2012, Bank Indonesia mengeluarkan surat edaran kepada seluruh Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah yang semakin melegitimasi penerapan akad musyarakah mutanaqisah di perbankan syariah (Rahmawaty, 2019).

Keunggulan akad musyarakah mutanaqisah bagi nasabah adalah jangka waktu pembiayaan yang lebih lama dan angsuran yang relatif lebih murah (Rahmawaty, 2019). Dalam implementasi operasional perbankan syariah, akad MMQ merupakan kerja sama antara bank syariah dengan nasabah untuk pengadaan atau pembelian suatu barang (benda), di mana aset barang tersebut menjadi milik bersama. Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan sejumlah modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerja sama tersebut, selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah modal/dana yang dimiliki oleh bank syariah (Fatimah et al., 2024).

Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan KPR di Bank Panin Dubai Syariah sesuai dengan Fatwa DSN Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Akad Musyarakah Mutanaqisah, yaitu kerja sama antara bank dan nasabah untuk membeli suatu aset yang kemudian akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak melalui mekanisme pembayaran, dengan persyaratan modal minimum 20% yang harus dipenuhi (Safitri et al., 2022). Pada Bank Panin Dubai Syariah, naik turunnya suku bunga Bank Indonesia tidak berpengaruh terhadap kewajiban nasabah, karena skema akad yang digunakan baik itu murabahah, musyarakah, ataupun musyarakah mutanaqisah bersifat tetap sesuai dengan kesepakatan pada awal akad (Safitri et al., 2022).

Dari penelusuran terhadap 13 Bank Umum Syariah di Indonesia, ditemukan bahwa ada empat BUS yang menawarkan produk dengan akad musyarakah mutanaqisah, yakni Bank Muamalat, Maybank Syariah, Panin Bank Syariah, dan Bank Mega Syariah (Fatimah et al., 2024). Studi literatur terhadap 16 artikel publikasi terkait implementasi akad musyarakah mutanaqisah menunjukkan bahwa ada 3 artikel yang menyebutkan akad MMQ belum diimplementasikan sesuai fatwa, ada 8 artikel yang pengimplementasiannya sesuai fatwa, dan ada 5 artikel yang masih memiliki banyak kekurangan terkait pengimplementasian akad MMQ (Vauziah et al., 2023).

3.2.5 Akad Istishna'

Akad istishna' merupakan akad jual beli pesanan yang juga digunakan dalam pembiayaan KPR Syariah, terutama untuk rumah yang belum dibangun atau sedang dalam tahap pembangunan. Fenomena yang ada dalam pembiayaan KPR Syariah yang dilakukan bank syariah ada yang berlandaskan akad murabahah dan ada yang berlandaskan akad istishna' (Syahputra, 2022). Akad istishna' biasanya dipraktikkan pada pembiayaan properti yang masih dalam proses pembangunan (Kiswanto et al., 2023).

Pembiayaan property indent (KPR Syariah) jika dilihat dari perspektif maqashid syariah dan qawa'id al-fiqhiyyah, hukumnya diperbolehkan karena melihat pada urgensi dari pemilikan rumah yang merupakan kebutuhan utama masyarakat, selain itu kepemilikan rumah juga merupakan bentuk menjalankan maqashid syariah atau tujuan hukum Islam, yaitu menjaga keluarga dan harta (Syahru & Bahri, 2023). Penelitian di BTN Syariah Cabang Jombang menunjukkan bahwa produk KPR di sana menggunakan akad murabahah (jual beli) dan KPR BTN Indent iB menggunakan akad istishna' (pesanan) (Azizuddin & Bahri, 2021).

3.3 Jenis-Jenis KPR Syariah

3.3.1 KPR Syariah Subsidi

KPR Subsidi adalah jenis KPR yang diberikan oleh pemerintah kepada nasabah dengan bekerja sama antara Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia (Mulyana, 2022). KPR Subsidi Syariah merupakan jenis pembiayaan perumahan subsidi yang diperuntukkan untuk masyarakat yang memiliki penghasilan rendah, yakni di bawah Rp4.000.000,00, agar bisa mendapatkan rumah hunian yang layak dihuni (Aziz, 2022). Pembiayaan KPR Subsidi dalam perbankan syariah merupakan pembiayaan KPR Syariah, maka prinsip-prinsip yang ada pada KPR Syariah dianut pula pada pembiayaan KPR Subsidi tanpa mengurangi ketentuan-ketentuan dalam pembiayaan KPR Subsidi sesuai peraturan yang berlaku (Chalizah & Silviana, 2022).

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 242/KPTS/M/2020 menetapkan suku bunga/marjin dalam pembiayaan KPR Subsidi sebesar 5%, dan BTN Syariah sebagai bank pelaksana juga mematuhi hal tersebut (Chalizah & Silviana, 2022). Hasil penelitian menunjukkan bahwa BTN Syariah tidak menggunakan sistem bunga pada pembiayaannya, keuntungan yang diperoleh hanya berdasarkan marjin, dan KPR Subsidi pada BTN Syariah telah berdasarkan fatwa DSN MUI dan dinyatakan diperbolehkan untuk dilaksanakan (Chalizah & Silviana, 2022).

Pada pembiayaan KPR Subsidi, rate margin murabahah pada transaksi jual beli rumah subsidi KPR BTN Syariah bersifat fixed (tetap) dan dihitung menggunakan kalkulasi anuitas. Pada pembiayaan murabahah ini, dari praktik pendapatan margin pada perumahan KPR bersubsidi, pihak bank hanya mendapatkan 5% keuntungan, sementara 5% lagi menjadi tanggungan pemerintah (Nurdin & Jariah, 2021). Rate margin murabahah pada transaksi jual beli rumah subsidi KPR BTN Syariah tidak ada unsur riba, karena pada skema pembiayaan murabahah perumahan KPR ini sudah jelas berapa harga pokok rumah ditambah margin keuntungan bank serta disepakati antara kedua belah pihak (Nurdin & Jariah, 2021).

3.3.2 KPR Syariah Non-Subsidi

KPR Non-Subsidi adalah KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat tanpa adanya campur tangan dari pihak pemerintah (Supeno & Ansori, 2019). Besaran kredit semuanya ditentukan langsung oleh bank itu sendiri (Muthi'ah & Jannah, 2022). KPR Syariah Non-Subsidi atau yang sering disebut KPR Platinum iB merupakan produk pembiayaan yang ditujukan untuk masyarakat umum tanpa batasan penghasilan tertentu (Maryani & Badriyah, 2022).

3.3.3 KPR Syariah Tanpa Bank

KPR Syariah tanpa bank merupakan skema kredit di mana pembeli langsung mencicil kepada pengembang tanpa menggunakan intermediasi lembaga keuangan apa pun, baik bank maupun non-bank seperti koperasi (Firmansyah & Indika, 2017). Skema KPR Syariah tanpa bank ini masih relatif baru namun cukup berkembang di kota-kota di Indonesia, seperti di Bandung dan sekitarnya, Bogor, Depok, Sukabumi, dan Makassar (Firmansyah & Indika, 2017). Skema KPR Syariah tanpa bank dianggap lebih sederhana dan lebih fleksibel karena tidak melibatkan intermediari perbankan atau lembaga keuangan lainnya, dan pihak ketiga yang dilibatkan dalam transaksi adalah notaris yang berperan melegalkan transaksi secara hukum (Firmansyah & Indika, 2017).

3.4 Mekanisme dan Prosedur Pembiayaan KPR Syariah

3.4.1 Prosedur Pengajuan Pembiayaan

Prosedur pembiayaan KPR Syariah pada umumnya terbagi menjadi beberapa tahapan. Pada Bank Syariah Mandiri, prosedur pembiayaan KPR Griya BSM terbagi menjadi 9 tahapan, yaitu: permohonan pembiayaan, pengumpulan data, verifikasi data, penginputan data, survei dari pihak bank, persetujuan pembiayaan, pengikatan atau akad, pencairan dana, dan monitoring, dengan pembiayaan menggunakan akad murabahah (Putri & Martana, 2021). Dalam menganalisis layak atau tidaknya nasabah dalam menerima pembiayaan KPR Syariah, bank menggunakan prinsip 5C, yaitu: character, capacity, condition of economy, capital, dan collateral (Arifin & Mahmud, 2022).

Tahapan BI Checking merupakan salah satu tahapan penting dalam proses pengajuan KPR Syariah, yaitu pengecekan riwayat pembiayaan yang dilakukan oleh calon nasabah (Rokan, 2022). Selain itu, bank juga melakukan penilaian ulang (reappraisal) atas jaminan yang menjadi objek KPR untuk menilai berapa nilai pasar jaminan saat ini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen serta kondisinya (Juwita & Siti, 2016).

3.4.2 Uang Muka (Down Payment)

Dalam pembiayaan KPR Syariah, terdapat ketentuan mengenai uang muka. Uang muka dalam akad murabahah pada KPR di BNI Syariah mengacu pada Fatwa DSN-MUI Nomor 13 Tahun 2000 tentang uang muka dalam murabahah (Ahmad & Sulistiana, 2021). Pembiayaan KPR dengan akad murabahah wajib menggunakan uang muka (Nasir & Sululing, 2017). Besaran uang muka yang dibayarkan oleh nasabah disesuaikan dengan nominal KPR yang diambil (Juniarti et al., 2023).

Uang muka atau biasa disebut dengan DP (Down Payment) yaitu pembayaran yang merupakan tanda jadi keseriusan nasabah akan suatu barang yang akan dibeli (Juniarti et al., 2023). Pada implementasi akad musyarakah mutanaqisah, terdapat persyaratan modal minimum 20% yang harus dipenuhi (Safitri et al., 2022).

3.4.3 Penentuan Margin dan Angsuran

Dalam pembiayaan murabahah pada KPR Syariah, perhitungan marginnya menggunakan sistem perhitungan anuitas untuk memudahkan akumulasi cicilan nasabah. Perhitungan anuitas itu sendiri merupakan hasil adopsi dari perhitungan bunga kredit pada bank konvensional, sehingga perhitungan anuitas ini sangat memaksimalkan keuntungan dengan penentuan yang mengedepankan analisis risiko, jangka waktu, dan BI rate untuk menentukan rate marginnya (Nurdin & Jariah, 2021). Komponen jangka waktu ini menjadi komponen dalam penentuan margin keuntungan murabahah KPR Syariah; semakin panjang periode waktu pembiayaan murabahah KPR, semakin tinggi pula margin yang dibebankan kepada nasabah (Marwini, 2014).

Dalam menetapkan besaran margin KPR, biasanya yang menjadi patokan adalah harga pasar, tingkat suku bunga Bank Indonesia, manajemen risiko setiap bank, biaya operasional bank, dan lain sebagainya (Husain et al., 2019). Antara bank syariah terjadi perbedaan dalam menetapkan margin pembiayaan (Husain et al., 2019). Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah, dengan angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayaan (Hidayat & Nurhayati, 2019).

3.4.4 Asuransi dalam KPR Syariah

Pembiayaan KPR Syariah juga mencakup perlindungan asuransi untuk mengantisipasi risiko. Pembiayaan KPR di BTN Syariah KC Bandung menerapkan sistem uang muka atau DP, dan sebelum menandatangani akad di hadapan notaris, bank meminta nasabah untuk menyiapkan berbagai biaya termasuk biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran (Juniarti et al., 2023). Asuransi merupakan sesuatu hal yang penting dalam pembiayaan KPR Syariah sebagai salah satu upaya mitigasi risiko bagi bank (Palem & Atika, 2022).

3.5 Aspek Akuntansi KPR Syariah

3.5.1 PSAK 102 tentang Akuntansi Murabahah

Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) telah menerbitkan PSAK Syariah, di antaranya PSAK 102 tentang Akuntansi Murabahah yang menjadi acuan dalam pencatatan pembiayaan KPR Syariah berbasis murabahah (Nasir & Sululing, 2017). Pada saat akad, pembiayaan KPR diakui pada saat pencairannya sebesar pokok pembiayaan yang diberikan dan keuntungan yang disepakati (Nasir & Sululing, 2017).

Penelitian di Bank Syariah Indonesia Cabang Medan menunjukkan bahwa secara keseluruhan penerapan akad murabahah pada produk pembiayaan KPR Syariah telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku, namun implementasi murabahah tidak sepenuhnya sesuai dengan PSAK No. 102 Revisi 2019, seperti bank hanya menerapkan pembiayaan murabahah berdasarkan pesanan saja, padahal dalam PSAK 102 disebutkan bahwa murabahah dapat dilakukan berdasarkan pesanan atau tanpa pesanan (Hiya et al., 2022). Penelitian di Bank BTN Syariah Cabang Malang juga menunjukkan bahwa perlakuan akuntansi serta implementasi penggunaan pembiayaan KPR BTN iB telah mengikuti aturan dalam PSAK dan Fatwa DSN MUI, namun ada beberapa hal yang kurang sesuai, yaitu pada saat pembelian barang, pihak bank tidak membeli barang tersebut lebih dahulu, melainkan hanya membiayai (Taruna et al., 2019).

3.6 Faktor-Faktor yang Memengaruhi KPR Syariah

3.6.1 Faktor Makroekonomi

Penelitian menggunakan Vector Error Correction Model (VECM) menunjukkan bahwa variabel makroekonomi dan harga properti memiliki hubungan jangka panjang yang berbeda dengan pembiayaan perumahan yang disediakan oleh perbankan syariah dan konvensional (Ullyana et al., 2016). Penyaluran KPR Syariah merespons secara positif terhadap guncangan PDB, sementara merespons secara negatif terhadap guncangan inflasi, suku bunga kredit konsumsi, nilai tukar rupiah, dan JII (Dianty et al., 2022). PDB merupakan variabel makroekonomi yang memberikan kontribusi terbesar dalam memengaruhi keragaman penyaluran KPR Syariah di Indonesia (Dianty et al., 2022).

Kebijakan Financing to Value (FTV) yang dikeluarkan Bank Indonesia pada tahun 2012 mengatur pembatasan rasio pembiayaan KPR yang dapat disalurkan oleh bank syariah, dengan tujuan untuk menghindari tingginya penyaluran KPR Syariah yang berpotensi menimbulkan risiko sistemik (Dianty et al., 2022). Kebijakan FTV memiliki efek jangka pendek yang berbeda terhadap penyaluran KPR Syariah sebelum dan sesudah pelonggaran (Dianty et al., 2022).

3.6.2 Faktor Religiositas dan Preferensi Masyarakat

Religiositas memiliki pengaruh yang signifikan terhadap preferensi masyarakat dalam memilih pembiayaan KPR Syariah (Valentine et al., 2023). Pembiayaan KPR Syariah cenderung lebih diminati oleh kalangan muda, di mana 56 persen responden berusia 22–29 tahun dan 50 persen responden berusia 30–39 tahun menyukai KPR Syariah dibandingkan KPR Konvensional (Chalizah & Silviana, 2022). Tren positif KPR Syariah tercermin dari hasil survei rumah.com Consumer Sentiment Study H2 2020, di mana terjadi kenaikan preferensi konsumen untuk memilih KPR Syariah menjadi 35% responden pada awal semester II 2020 dari sebelumnya 29% responden pada semester I 2020 (Aryandhana et al., 2021). KPR Syariah menjadi preferensi responden dengan alasan utama adalah karena adanya kepastian besaran cicilan bulanan (fixed rate) yang dinyatakan oleh 74% responden (Aryandhana et al., 2021).

3.6.3 Faktor Promosi dan Margin

Terdapat pengaruh yang signifikan antara promosi terhadap keputusan pengambilan KPR Syariah di Bank Syariah Indonesia Cabang Soekarno-Hatta Malang, dibuktikan dengan adanya nasabah yang mengambil KPR setelah mengetahui promosi dari bank tersebut (Pratama & Nasikh, 2021). Beberapa strategi pemasaran yang banyak diimplementasikan dalam bank syariah antara lain: memberikan angsuran yang terjangkau, bekerja sama dengan developer, beriklan di berbagai media, menjual produk dengan direct selling, dan membuka meja di berbagai acara (Rahma & Siregar, 2024).

Variabel margin tidak berpengaruh terhadap pengambilan keputusan KPR Syariah pada beberapa kasus, disebabkan karena responden memilih mengambil KPR dikarenakan subsidi dari pemerintah (Pratama & Nasikh, 2021). Secara parsial, variabel produk, harga, promosi, dan lokasi berpengaruh signifikan terhadap keputusan nasabah dalam memilih KPR (Amri, 2018).

3.6.4 Faktor Jangka Waktu dan Frekuensi Pembiayaan

Berdasarkan hasil uji F, jangka waktu pembiayaan, margin yang tetap, dan frekuensi pembiayaan secara bersama-sama berpengaruh terhadap realisasi pembiayaan KPR Syariah pada BTN Syariah Bekasi (Adawiyah & Widyananto, 2020). Dari uji t, variabel margin dan frekuensi pembiayaan memiliki pengaruh positif dan signifikan terhadap realisasi pembiayaan KPR Syariah, sementara variabel jangka waktu pembiayaan berpengaruh positif namun tidak signifikan (Adawiyah & Widyananto, 2020).

3.7 Manajemen Risiko dalam KPR Syariah

3.7.1 Identifikasi dan Mitigasi Risiko

Besarnya risiko keuangan yang timbul dari produk pembiayaan KPR ternyata tidak membuat pihak perbankan mempersulit atau menghindari pemberian pembiayaan dengan model ini (Sumar'in & Juliansyah, 2016). Dalam menghadapi risiko, pihak manajemen BTN Syariah setidaknya mengambil tiga langkah dalam manajemen risiko pembiayaan murabahah (Sumar'in & Juliansyah, 2016). Mitigasi pra-kontrak dilakukan dengan mematuhi Standard Operating Procedure internal bank, melakukan seleksi terhadap calon nasabah, dan analisis kelayakan calon nasabah (Sumar'in & Juliansyah, 2016).

Penerapan sistem pengendalian internal di Bank BNI Syariah KC Tanjung Karang Bandar Lampung yaitu dengan adanya pemisahan tanggung jawab, sistem otorisasi dan prosedur pencatatan, praktik yang sehat dan wajar, serta karyawan yang kompeten (Puji, 2020). Penerapan manajemen risiko di bank syariah mencakup identifikasi risiko, pengukuran risiko, pemantauan risiko, dan pengendalian risiko (Puji, 2020).

3.7.2 Penanganan Pembiayaan Bermasalah

Dalam kondisi di mana nasabah mengalami kesulitan pembayaran, bank syariah memiliki beberapa langkah penanganan. Langkah-langkah yang diambil meliputi: (a) penagihan intensif; (b) pemberian Surat Peringatan 1, 2, dan 3; (c) penawaran restrukturisasi (jika nasabah bersedia), yaitu angsuran disesuaikan dengan kemampuan nasabah; (d) penawaran penjualan jaminan secara sukarela; (e) lelang jaminan (Muhtarom, 2019).

Fatwa DSN MUI No. 17/DSN-MUI/IX/2000 tentang Sanksi atas Nasabah Mampu yang Menunda-nunda Pembayaran dan DSN MUI No. 43/DSN-MUI/VIII/2004 tentang Ganti Rugi (Ta'widh) menjadi landasan bagi perbankan syariah dalam menerapkan sanksi denda dan ganti rugi nasabah (Ingka et al., 2020). Penerapan sanksi denda murabahah pada salah satu perbankan syariah tidak berdasarkan pada lamanya waktu keterlambatan seorang nasabah dalam pembayaran angsuran, melainkan menggunakan sistem proses tiering atau range (Ingka et al., 2020).

3.8 Pembiayaan KPR Syariah dan Program Pemerintah

3.8.1 Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP)

KPR Bersubsidi FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) adalah program subsidi pemerintah untuk menyediakan pembiayaan pemilikan rumah tinggal dengan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan bagi seluruh masyarakat Indonesia dengan cicilan ringan dan tetap sepanjang jangka waktu kredit (Ansori & Inayah, 2021). Pemerintah menyalurkan subsidi perumahan ini melalui lembaga keuangan (perbankan) baik melalui lembaga keuangan konvensional maupun lembaga keuangan syariah (Hasibuan, 2024).

Pembiayaan KPR Syariah merupakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) dari bank syariah. Akad yang digunakan pada produk pembiayaan KPR Syariah di antaranya adalah akad murabahah (Hiya et al., 2022). Penelitian di PT. Bank Syariah Indonesia KCP Abdullah bin Nuh Cianjur menunjukkan bahwa bank tidak sepenuhnya mencerminkan fatwa dari Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah, di mana dalam praktiknya bank membeli rumah dengan atas nama nasabah, bukan atas nama bank (Nurbaeti, 2023).

3.8.2 Program Sejuta Rumah

Bank BTN Syariah memiliki peran penting dalam mendukung program sejuta rumah untuk rakyat di Indonesia. Peran BTN Syariah dalam program sejuta rumah dapat dilihat dari tiga kategori, yaitu: pertama, kategori pelayanan, di mana BTN Syariah selalu menjunjung lima dimensi kualitas pelayanan yaitu bukti fisik, keandalan, daya tanggap, jaminan, dan perhatian; kedua, kategori pemasaran, di mana BTN Syariah memasarkan produk dan jasa dengan menggunakan metode langsung dan tidak langsung; ketiga, peran BTN Syariah dalam kategori pembiayaan dengan memberikan produk pinjaman kepada semua pihak terkait dengan pembangunan perumahan, baik dari sisi supply maupun demand (Rachman & Pebriyanti, 2024).

3.8.3 Peran PT Sarana Multigriya Finansial (SMF)

PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) merupakan Badan Usaha Milik Negara yang membantu pemerintah dalam sektor pembangunan pasar pembiayaan sekunder dan primer. Secara garis besar, peran SMF adalah menyediakan dana jangka panjang bagi lembaga penyalur KPR sehingga likuiditas lembaga tersebut dapat terjaga (Harikusuma & Ubed, 2020). SMF telah melakukan kerja sama penyaluran pembiayaan dengan perbankan baik berjenis bank umum maupun bank syariah, dan perbankan syariah juga mendapatkan pembiayaan melalui SMF dengan prinsip-prinsip syariah yang diawasi oleh dewan pengawas syariah yang dibentuk khusus oleh perusahaan (Harikusuma & Ubed, 2020).

3.9 Tantangan dan Permasalahan KPR Syariah

3.9.1 Rendahnya Pemahaman Masyarakat

Salah satu tantangan utama dalam pengembangan KPR Syariah adalah rendahnya pemahaman masyarakat tentang konsep dan produk KPR Syariah. Masih banyak masyarakat yang menganggap bahwa produk KPR yang dikeluarkan oleh bank syariah merupakan produk yang tidak berbeda dengan yang dikeluarkan oleh bank konvensional (Heykal, 2014). Dari penelitian di Bank 9 Jambi Syariah, ditemukan bahwa 22 atau 25% dari nasabah masih menganggap bahwa produk KPR Syariah ini sama saja dengan produk KPR di bank konvensional (Habriyanto et al., 2023).

Berfluktuasinya KPR Syariah yang dikeluarkan oleh perbankan syariah lebih banyak disebabkan pemahaman masyarakat yang belum benar tentang konsep KPR Syariah tersebut (Supeno & Ansori, 2019). Masih banyak karyawan yang belum mengenal dan memahami apa dan bagaimana bank syariah dalam menjalankan kegiatan bisnisnya, sehingga minat terhadap produk KPR Syariah masih rendah (Renaldy et al., 2023).

3.9.2 Pangsa Pasar yang Masih Rendah

Meskipun memiliki banyak keunggulan, pangsa pasar KPR Syariah di Indonesia masih jauh tertinggal dari pangsa pasar KPR konvensional (Dianty et al., 2022). Dengan banyaknya keunggulan dari produk KPR Syariah, mengingat 87,18 persen penduduk Indonesia memeluk agama Islam (BPS 2010), serta semakin tingginya tingkat literasi keuangan syariah masyarakat, ternyata hal ini belum mampu mendorong pangsa pasar KPR Syariah di Indonesia secara signifikan (Dianty et al., 2022).

3.9.3 Isu Kepatuhan Syariah

Beberapa penelitian menemukan adanya ketidaksesuaian antara praktik KPR Syariah dengan ketentuan fatwa DSN-MUI. Penelitian di BTN Syariah Semarang menunjukkan bahwa skema transaksi KPR yang dilakukan BTN Syariah pada hakikatnya bukan jual beli murabahah atau istishna', tetapi hutang piutang/qardh, karena BTN Syariah bukanlah produsen melainkan trader (Rochman et al., 2019). Penelitian di Bank BRI Syariah Kendari menunjukkan bahwa dalam menerapkan pembiayaan KPR iB, bank belum sepenuhnya sesuai hukum syariah, khususnya terkait uang muka/DP dan penjaminan rumah yang melibatkan pihak lain (Mahfudz, 2018).

Isu yang terjadi pada praktik musyarakah mutanaqisah pada perbankan syariah di Indonesia di antaranya adalah isu yang berkaitan dengan prinsip-prinsip syariah pada akad sewa dan pembelian yang disepakati pada waktu yang sama, di mana terdapatnya dua akad dalam satu barang (Vauziah et al., 2023). Penelitian di Bank BTN Syariah Cabang Malang menunjukkan bahwa ada beberapa hal yang kurang sesuai dengan Fatwa DSN MUI maupun PSAK, yaitu pada saat pembelian barang, pihak bank tidak membeli barang tersebut lebih dahulu, melainkan hanya membiayai (Taruna et al., 2019).

3.9.4 Ketergantungan pada Suku Bunga

Salah satu temuan penting dalam penelitian adalah bahwa pembiayaan perumahan syariah di Indonesia masih sangat bergantung pada suku bunga. Oleh karena itu, disarankan agar perbankan syariah dapat menerapkan alternatif rate, kemungkinan menggunakan IHPR (Indeks Harga Properti Residensial), untuk mengelola agar dapat memenuhi idealisme mereka dalam mencapai tujuan syariah (Ullyana et al., 2016). Sebagai akibatnya, perbankan syariah menghadapi risiko karena pergerakan tingkat suku bunga di pasar (Sumar'in & Juliansyah, 2016).

3.10 Perspektif Hukum Islam terhadap KPR Syariah

3.10.1 Maqashid Syariah dalam KPR Syariah

KPR Syariah diperbolehkan karena merupakan bagian dari menjalankan tujuan syariah atau maqashid syariah dalam bagian menjaga keluarga dan harta. Kepemilikan rumah juga dinilai sebagai kebutuhan daruriyah (primer) setiap manusia, sehingga dengan KPR Syariah ini dapat memberikan manfaat bagi umat Islam pada umumnya (Lesmana et al., 2021). Pengimplementasian pembiayaan KPR Syariah khususnya di Indonesia haruslah kembali terhadap tujuan ekonomi Islam yang pada dasarnya adalah kebahagiaan serta kesejahteraan kedua belah pihak, baik itu menggunakan akad murabahah maupun akad istishna', karena keduanya pada akhirnya harus menerapkan maqashid syariah pada praktik pembiayaan KPR Syariah (Syahputra, 2022).

3.10.2 Hilah dalam Murabahah KPR Syariah

Perbankan syariah telah memodifikasi konsep asli akad murabahah dalam KPR Syariah, yang menunjukkan bahwa murabahah KPR Syariah dirumuskan melalui hilah berdasarkan indikasi dan parameter hilah. Namun, hilah pada murabahah dikategorikan sebagai hilah masyru'ah (hilah yang diperbolehkan). Dapat disimpulkan bahwa murabahah KPR Syariah dapat digunakan untuk sementara waktu, namun bukan merupakan konsep akad yang ideal untuk digunakan dalam jangka panjang (Syahru & Bahri, 2023).

3.10.3 Prinsip-Prinsip Syariah dalam Akad KPR

Pelaksanaan akad KPR Syariah di lembaga keuangan syariah telah sesuai dengan aturan Hukum Ekonomi Syariah, yang mencakup prinsip: (1) Tauhid, karena pelaksanaan pembiayaan tidak semata-mata berorientasi pada perolehan keuntungan ekonomi tetapi lebih dari itu adalah semangat tolong-menolong antarsesama manusia; (2) Keadilan, karena tidak ada unsur gharar, maysir, dan riba, serta terdapat hak dan kewajiban yang jelas antara nasabah dan lembaga keuangan; (3) Manfaat dan Maslahah; (4) Ta'awun, karena jika ada nasabah yang mengalami kesulitan dalam pembayaran angsuran, lembaga memberikan perpanjangan waktu; (5) Kepatuhan terhadap peraturan pemerintah (Mahmud & Warsidi, 2021).

3.11 Perkembangan dan Prospek KPR Syariah di Indonesia

3.11.1 Pertumbuhan KPR Syariah

Perkembangan perbankan syariah di Indonesia sangatlah pesat dan menunjukkan prospek yang baik untuk ke depannya (Rahma & Siregar, 2024). Total pendanaan berbagai akad dari bank syariah dan unit usaha syariah di Indonesia mencapai Rp470 triliun pada bulan Agustus 2022, bertambah menjadi 18,51% dalam setahun (year on year/yoy) (Rahma & Siregar, 2024). Untuk Bank Syariah Indonesia (BSI), penyaluran pembiayaan KPR telah mencapai Rp6,05 triliun atau mengalami perkembangan 12,83% secara tahunan atau year on year hingga Mei 2022 (Rahma & Siregar, 2024).

Pada bulan Februari 2019, nilai outstanding KPR Syariah mencapai Rp72,30 triliun atau meningkat 18,28% dibandingkan outstanding KPR Syariah bulan Februari 2018 sebesar Rp61,13 triliun (Safitri et al., 2022). Pertumbuhan pembiayaan KPR Syariah dari tahun ke tahun meningkat terus sehingga perbankan syariah secara konsisten dan jelas terus melanjutkan langkah dalam memberikan pembiayaan dalam bidang KPR Syariah (Aziz, 2022).

3.11.2 Peran BTN Syariah sebagai Pemimpin Pasar

Proses KPR Syariah yang diberikan oleh BTN Syariah relatif mudah sehingga menjadikannya sebagai bank pemimpin dalam pembiayaan kepemilikan rumah berbasis syariah (Chalizah & Silviana, 2022). BTN Syariah beroperasi sejak 14 Februari 2005, ditandai dengan pembukaan Kantor Cabang Syariah yang pertama kalinya hadir di Kota Jakarta (Zahrani & Marpina, 2023). BTN Syariah memiliki berbagai produk perbankan yang dibagi berdasarkan jenisnya, yakni produk dana, produk pembiayaan, dan layanan jasa, di mana produk pembiayaan terhadap kepemilikan rumah/KPR merupakan produk unggulan yang diminati oleh masyarakat (Zahrani & Marpina, 2023).

3.11.3 Inovasi Produk KPR Syariah

Melihat pertumbuhan KPR Syariah yang semakin meningkat, bank syariah dituntut untuk menciptakan pembiayaan yang inovatif (Safitri et al., 2022). Salah satu inovasi yang dikembangkan adalah penerapan akad musyarakah mutanaqisah sebagai alternatif dari akad murabahah yang selama ini mendominasi (Ridwan & Syahruddin, 2013). Musyarakah mutanaqisah dapat dipraktikkan lebih luas sebagai alternatif pembiayaan murabahah yang telah dominan diterapkan hingga saat ini oleh perbankan syariah di Indonesia (Ridwan & Syahruddin, 2013).

Selain itu, KPR Syariah juga berkembang dalam bentuk pembiayaan properti indent, yaitu pembiayaan untuk rumah yang belum terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan. Produk KPR BTN Indent BTN iB adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah berdasarkan pesanan dari nasabah dengan kondisi rumah belum terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan sesuai dengan prinsip murabahah (Thulusia & Khusnudin, 2019).

3.12 Kepuasan Nasabah dan Kualitas Layanan KPR Syariah

Kepuasan pelanggan telah menjadi konsep sentral dalam teori dan praktik pemasaran dan merupakan salah satu tujuan mendasar dari bisnis (Maryam et al., 2023). Produk pembiayaan KPR memberikan dampak terhadap kepuasan nasabah sebesar 51% (Maryam et al., 2023). Berdasarkan analisis deskriptif, kenyataan kualitas layanan yang diterima oleh nasabah KPR BTN Syariah menunjukkan skor rata-rata empat dengan persentase sebesar 72%, yang berarti baik dan dapat dikatakan puas (Kailani, 2009).

Kualitas pelayanan, prosedur, dan pemahaman regulasi secara simultan memiliki pengaruh yang signifikan terhadap keputusan pengambilan kredit KPR Subsidi di Bank Aceh Syariah, dengan nilai koefisien determinasi sebesar 74% (Nanda et al., 2022). Prosedur yang dibuat oleh pihak bank syariah, meskipun sedikit panjang, membuat nasabah percaya bahwa dengan adanya prosedur yang baik dan jelas maka kredit akan berjalan dengan lancar dan aman (Nanda et al., 2022).

4. Kesimpulan

KPR Syariah merupakan produk pembiayaan perumahan yang telah berkembang pesat di Indonesia sebagai alternatif bagi masyarakat Muslim yang ingin memiliki rumah tanpa terlibat dalam transaksi riba. Produk ini menawarkan berbagai akad yang sesuai dengan prinsip syariah, mulai dari murabahah, IMBT, musyarakah mutanaqisah, hingga istishna', masing-masing dengan karakteristik dan keunggulannya tersendiri (Heykal, 2014; Lesmana et al., 2021; Rahmawaty, 2019; Rifa'i, 2017).

Keunggulan utama KPR Syariah dibandingkan KPR konvensional terletak pada kepastian angsuran yang bersifat tetap (fixed rate) sepanjang masa pembiayaan, tidak adanya penalti untuk pelunasan dipercepat, transparansi dalam penentuan harga dan margin, serta kesesuaian dengan prinsip-prinsip Islam yang melarang riba (Aryandhana et al., 2021; Handayani et al., 2019; Hidayat & Nurhayati, 2019). Namun demikian, masih terdapat berbagai tantangan yang perlu diatasi, termasuk rendahnya pemahaman masyarakat, pangsa pasar yang masih rendah dibandingkan KPR konvensional, serta beberapa isu kepatuhan syariah dalam implementasi akad (Dianty et al., 2022; Heykal, 2014; Rochman et al., 2019).

Ke depan, pengembangan KPR Syariah memerlukan upaya bersama dari berbagai pihak, termasuk perbankan syariah, pemerintah, regulator, dan masyarakat. Perlu dilakukan sosialisasi secara berkelanjutan kepada masyarakat agar mereka mengetahui seluk-beluk tentang bank syariah dan produk-produknya, khususnya produk pembiayaan KPR (Ansori & Inayah, 2021). Selain itu, inovasi produk dan pengembangan akad yang lebih sesuai dengan prinsip syariah secara murni perlu terus dilakukan untuk meningkatkan daya saing KPR Syariah di pasar perbankan nasional (Ridwan & Syahruddin, 2013).

Daftar Pustaka

Adawiyah, N. A. R., & Widyananto, A. (2020). Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi realisasi pembiayaan KPR Syariah (Studi pada BTN Syariah Bekasi). Paradigma, 17(1), 59–71. https://doi.org/10.33558/paradigma.v17i1.2297

Agustin, H., & Febria, H. (2019). Analisis perbedaan pembiayaan murabahah Bank Syariah Mandiri dan BMT "X" di Pekanbaru. Jurnal Tabarru': Islamic Banking and Finance, 2(1), 50–60. https://doi.org/10.25299/jtb.2019.vol2(1).3459

Ahmad, L. I., & Sulistiana, T. (2021). Analisis uang muka dalam akad murabahah pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi pada BNI Syariah KCP Jababeka Cikarang Bekasi). Jurnal Ekonomi Syariah Pelita Bangsa, 6(01), 55–64. https://doi.org/10.37366/jespb.v6i01.177

Ali, N., Niswatin, N., & Panigoro, N. (2023). Implementasi pembiayaan KPR murabahah ditinjau dengan PSAK 102 pada Bank Muamalat KCU Gorontalo. Jurnal Akun Nabelo: Jurnal Akuntansi Netral, Akuntabel, Objektif, 6(1), 1029–1041. https://doi.org/10.11594/untad.jan.2023.v6.i1.19994

Amri, M. A. (2018). Faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan nasabah Bank OCBC NISP Medan dalam pemilihan KPR konvensional dan syariah. At-Tawassuth: Jurnal Ekonomi Islam, 1(1), 379. https://doi.org/10.30821/ajei.v1i1.2740

Ansori, F. R., & Inayah, N. (2021). Prosedur pemasaran Kredit Kepemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Al-Kharaj: Jurnal Ekonomi, Keuangan & Bisnis Syariah, 4(1), 24–32. https://doi.org/10.47467/alkharaj.v4i1.391

Arifin, R. A., & Mahmud, H. (2022). Analisis pembiayaan KPR Sejahtera iB dengan akad murabahah pada Bank BRI Syariah KCP Serpong. Jurnal Manajemen Dakwah, 9(2), 186–212. https://doi.org/10.15408/jmd.v9i2.23962

Aryandhana, D., Bintarti, S., & Hidayatullah, R. (2021). Pengaruh persepsi dan preferensi masyarakat terhadap keputusan pembelian perumahan syariah di Kabupaten Bekasi. Jurnal Ekonomi Syariah Pelita Bangsa, 6(02), 191–206. https://doi.org/10.37366/jespb.v6i02.247

Aziz, M. S. (2022). Preferensi penawaran Kredit Kepemilikan Rumah syariah perspektif fatwa DSN MUI. Al-Manhaj: Jurnal Hukum dan Pranata Sosial Islam, 4(2), 555–564. https://doi.org/10.37680/almanhaj.v4i2.2161

Azizuddin, I., & Bahri, S. (2021). Implementasi ta'widh pada pembiayaan KPR studi kasus di BTN Syariah Cabang Jombang. Al-Mustashfa: Jurnal Penelitian Hukum Ekonomi Syariah, 6(1), 24. https://doi.org/10.24235/jm.v6i1.7328

Chalizah, F. A. N., & Silviana, A. (2022). Penerapan sistem profit pada pembiayaan KPR subsidi di BTN Syariah Kota Semarang. Notarius, 16(2), 701–713. https://doi.org/10.14710/nts.v16i2.42300

Dewi, R. N., Sungkawa, A., & Wibawa, G. (2022). Analisis multi akad pada pembiayaan KPR rumah bagi nasabah berpenghasilan rendah di BPRS Hik Parahyangan ditinjau dari Fatwa DSN-MUI/IV/2000 tentang mudharabah. Jurnal Ekonomi dan Bisnis, 2(2), 22–29. https://doi.org/10.56145/jurnalekonomidanbisnis.v2i2.157

Dianty, H. N., Nursyamsiah, T., & Hasanah, Q. (2022). Pengaruh guncangan makroekonomi dan kebijakan pelonggaran Financing to Value terhadap penyaluran KPR Syariah di Indonesia. Jurnal Ilmiah Ekonomi Islam, 8(3), 2725. https://doi.org/10.29040/jiei.v8i3.6360

Fatimah, E. S. R., Sapa, N. B., & Wijaya, A. (2024). Penerapan akad musyarakah mutanaqisah sebagai alternatif solusi pembiayaan KPR dalam perbankan syariah. Iqro: Journal of Islamic Education, 6(2), 193–204. https://doi.org/10.24256/iqro.v6i2.4752

Fauzan, I. I. (2020). Implementasi manajemen pembiayaan murabahah Kredit Pemilikan Rumah pada Bank BTN Syariah KCPS Indramayu. Risâlah: Jurnal Pendidikan dan Studi Islam, 6(1), 203–214. https://doi.org/10.31943/jurnal_risalah.v6i1.142

Firmansyah, E. A., & Indika, D. R. (2017). Kredit Pemilikan Rumah syariah tanpa bank: Studi di Jawa Barat. Jurnal Manajemen Teori dan Terapan, 10(3), 223. https://doi.org/10.20473/jmtt.v10i3.6541

Ginting, M. F., Zulkarnain, M., & Anwar, S. (2024). Analisis prosedur pembiayaan murabahah dalam meningkatkan jumlah pembiayaan KPR Syariah di PT Bank Sumut Syariah KCP Sisingamangaraja. Journal Economic Management and Business, 2(2), 292–301. https://doi.org/10.46576/jfeb.v2i2.4170

Habriyanto, Ridho, M. T., & Amida, S. (2023). Pemahaman nasabah tentang konsep pembiayaan akad musyarakah mutanaqisah (MMQ) pada pembiayaan KPR subsidi di Bank 9 Jambi Syariah. Jurnal Publikasi Manajemen Informatika, 2(2), 20–29. https://doi.org/10.55606/jupumi.v1i3.711

Handayani, F., Masse, R. A., & Sunuwati, S. (2019). Implementasi akad murabahah pada pembiayaan KPR di Bank Tabungan Negara Syariah Parepare. Banco: Jurnal Manajemen dan Perbankan Syariah, 1(1), 45–68. https://doi.org/10.35905/banco.v1i1.700

Harikusuma, R. M., & Ubed, R. S. (2020). Peran PT Sarana Multigriya Finansial dalam likuiditas pembiayaan perumahan. Indonesian Rich Journal, 1(2), 73–90. https://doi.org/10.31092/irj.v1i2.9

Hasibuan, F. U. (2024). Implementasi program KPR Syariah bersubsidi terhadap masyarakat berpenghasilan rendah di Bank Tabungan Negara (BTN) Kota Langsa Aceh. Aspirasi: Publikasi Hasil Pengabdian dan Kegiatan Masyarakat, 2(2), 71–80. https://doi.org/10.61132/aspirasi.v2i2.452

Heykal, M. (2014). Analisis tingkat pemahaman KPR Syariah pada bank syariah di Indonesia: Studi pendahuluan. Binus Business Review, 5(2), 519. https://doi.org/10.21512/bbr.v5i2.1010

Hidayat, A. T., & Nurhayati, N. (2019). Tinjauan PSAK 102 penerapan akuntansi murabahah dalam pembiayaan Kredit Kepemilikan Rumah. JAD: Jurnal Riset Akuntansi & Keuangan Dewantara, 1(1), 1–10. https://doi.org/10.26533/jad.v1i1.191

Hiya, N., Siregar, S., & Pane, S. G. (2022). Analisis penerapan akuntansi murabahah dalam pembiayaan KPR Syariah ditinjau dari PSAK No. 102 pada Bank Syariah Indonesia. Ekonomi, Keuangan, Investasi dan Syariah (Ekuitas), 4(1), 70–73. https://doi.org/10.47065/ekuitas.v4i1.1298

Husain, Z., Zubair, M., & Damirah, D. (2019). Komparasi pelaksanaan take over pada Bank Negara Indonesia Syariah dan Bank Rakyat Indonesia di Parepare. Banco: Jurnal Manajemen dan Perbankan Syariah, 1(1), 1–22. https://doi.org/10.35905/banco.v1i1.692

Ingka, H., Mansyur, F., & Mustika, M. (2020). Fatwa DSN MUI klausul denda dan ganti rugi pada skim KPR Syariah. Laa Maisyir: Jurnal Ekonomi Islam, 7(2), 261. https://doi.org/10.24252/lamaisyir.v7i2.17560

Iswahyuni, I. (2022). Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah di Bank Danamon Syariah KC Gunung Agung Denpasar. Widya Balina, 7(1), 339–344. https://doi.org/10.53958/wb.v7i1.164

Juwita, J. A., & Siti, S. M. (2016). Analisis kinerja pembiayaan take over pada BTN Syariah di tahun 2014–2015. I-Finance: A Research Journal on Islamic Finance, 2(1), 99–109. https://doi.org/10.19109/ifinance.v2i1.1012

Juniarti, I., Sumiati, D. M. N., & Rosinawati, D. (2023). Penerapan asuransi dan akad murabahah pada pembiayaan KPR di BTN Syariah KC Bandung. Eksisbank: Ekonomi Syariah dan Bisnis Perbankan, 7(1), 136–146. https://doi.org/10.37726/ee.v7i1.849

Kailani, A. (2009). Tingkat kepuasan nasabah KPR BTN Syariah & BTN Konvensional terhadap kualitas layanan. Al-Iqtishad: Journal of Islamic Economics, 1(2). https://doi.org/10.15408/aiq.v1i2.2468

Kiswanto, K., Iswandi, I., & Fitri, A. A. (2023). Implementasi akad istishna dalam pembiayaan rumah tanpa bank developer properti syariah. Jurnal Penelitian Multidisiplin Ilmu, 1(5), 887–894. https://doi.org/10.59004/metta.v1i5.282

Laras, L. (2023). Pelaksanaan pembiayaan pemilikan rumah (PPR) dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisah pada Bank Kalbar Syariah Cabang Sambas. SEBI: Studi Ekonomi dan Bisnis Islam, 5(1), 1–12. https://doi.org/10.37567/sebi.v5i1.1628

Lesmana, M., Suminto, A., & Rosmitha, S. N. (2021). Pembiayaan property indent (KPR Syariah) ditinjau dari maqashid syariah dan qawa'id al-fiqhiyyah. Journal of Islamic Economics and Philanthropy, 4(03). https://doi.org/10.21111/jiep.v4i03.6576

Mahfudz, M. M. (2018). Mekanisme pembiayaan KPR iB berdasarkan akad murabahah di perbankan syariah. Zawiyah: Jurnal Pemikiran Islam, 4(2), 91. https://doi.org/10.31332/zjpi.v4i2.1036

Mahmud, M., & Warsidi, W. (2021). Prinsip-prinsip syariah dalam akad pembiayaan KPR Syariah pada Koperasi Simpan Pinjam Pembiayaan Syariah Baitul Tamwil Muhammadiyah Babat Lamongan. Jurnal Justisia Ekonomika: Magister Hukum Ekonomi Syariah, 5(1). https://doi.org/10.30651/justeko.v5i1.8765

Marwini, M. (2014). Aplikasi pembiayaan murabahah produk KPRS di perbankan syariah. Al-Ihkam: Jurnal Hukum & Pranata Sosial, 8(1), 141. https://doi.org/10.19105/ihkam.v8i1.345

Maryam, M., Agusmadi, Marzuki, M., & Marlina, M. (2023). Pengaruh produk pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terhadap kepuasan nasabah pada PT BTN Syariah Kota Banda Aceh. JEMSI: Jurnal Ekonomi, Manajemen, dan Akuntansi, 9(6), 2779–2785. https://doi.org/10.35870/jemsi.v9i6.1832

Maryani, M., & Badriyah, F. (2022). Perbandingan efektivitas penerapan sistem penyaluran KPR Syariah subsidi dengan KPR Syariah Platinum di BTN Syariah Probolinggo. ADL Islamic Economic: Jurnal Kajian Ekonomi Islam, 3(1), 69–86. https://doi.org/10.56644/adl.v3i1.41

Muhtarom, A. (2019). Implementasi akad murabahah pada produk pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Bank Syariah Mandiri KC Bojonegoro menurut hukum ekonomi syariah. Jurnal Justisia Ekonomika: Magister Hukum Ekonomi Syariah, 3(1). https://doi.org/10.30651/justeko.v3i1.2960

Mulyana, I. (2022). Praktek pembiayaan KPR dengan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) di PT Bank Syariah Mandiri Cabang Bandung: Tantangan dan solusinya. Banking & Management Review, 10(2), 1485–1497. https://doi.org/10.52250/bmr.v10i2.429

Muthi'ah, R., & Jannah, N. (2022). Analisis kepatuhan syariah (shariah compliance) produk Kredit Perumahan Rakyat (KPR) dengan akad murabahah pada Bank Sumut Kantor Cabang Syariah Medan. Regress: Journal of Economics & Management, 2(1), 12–20. https://doi.org/10.57251/reg.v2i1.285

Nada, N. F. (2021). Penerapan akad murabahah terhadap produk pembiayaan KPR iB Barokah di Bank Jatim Syariah Cabang Kediri. Istithmar: Jurnal Studi Ekonomi Syariah, 5(2). https://doi.org/10.30762/istithmar.v5i2.80

Nadhiroh, A. N. (2022). Studi komparatif prosedur pemberian Kredit Pemilikan Rumah pada bank syariah dalam hal ini Bank Muamalat Indonesia dengan bank konvensional dalam hal ini Bank Tabungan Negara. Jurnal Res Justitia: Jurnal Ilmu Hukum, 2(2), 373–393. https://doi.org/10.46306/rj.v2i2.48

Nanda, S., Azhar, I., & Indah, D. R. (2022). Determinan keputusan pengambilan kredit (Studi kasus pada nasabah KPR Subsidi Bank Aceh Syariah Cabang Langsa). Jurnal Mahasiswa Akuntansi Samudra, 3(5), 243–253. https://doi.org/10.33059/jmas.v2i5.6074

Nasir, S. M., & Sululing, S. (2017). Penerapan akuntansi murabahah terhadap pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Luwuk. Jurnal Akuntansi, 19(1), 109. https://doi.org/10.24912/ja.v19i1.117

Nurbaeti, S. (2023). Sistem pembiayaan KPR Sejahtera Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dengan akad murabahah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Expensive: Jurnal Akuntansi dan Keuangan, 2(2), 235–250. https://doi.org/10.24127/exclusive.v2i2.4388

Nurdin, R., & Jariah, S. A. (2021). Analisis rate margin murabahah pada transaksi jual beli rumah subsidi KPR BTN Syariah dalam perspektif hukum Islam. Al-Mudharabah: Jurnal Ekonomi dan Keuangan Syariah, 3(1), 67–82. https://doi.org/10.22373/al-mudharabah.v3i1.1301

Palem, V. A., & Atika, A. (2022). Penerapan asuransi dalam pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) FLPP pada PT Bank Sumut Syariah Kantor Cabang Pembantu Syariah Kisaran. Ekoma: Jurnal Ekonomi, Manajemen, Akuntansi, 2(1), 12–22. https://doi.org/10.56799/ekoma.v2i1.880

Pratama, D., & Nasikh, N. (2021). Analisis pengaruh promosi dan margin terhadap keputusan pengambilan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) syariah. Jurnal Ekonomi Bisnis dan Pendidikan, 1(7), 638–647. https://doi.org/10.17977/um066v1i72021p638-647

Puji, K. (2020). Analisis penerapan sistem pengendalian internal dan manajemen risiko pada pembiayaan kepemilikan rumah dalam perspektif ekonomi Islam. Technobiz: International Journal of Business, 3(2), 7. https://doi.org/10.33365/tb.v3i2.838

Putri, Y., & Martana, I. K. (2021). Prosedur pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Griya pada PT Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Mayestik Jakarta. Jurnal Administrasi Bisnis, 1(1), 62–68. https://doi.org/10.31294/jab.v1i1.382

Rachman, A., & Pebriyanti, D. (2024). Ragam peran BTN Syariah dalam mendukung program sejuta rumah rakyat di Indonesia. Jurnal Pemikiran Perbankan Syariah, 7(1), 53–70. https://doi.org/10.51476/madanisyariah.v7i1.625

Rahma, P., & Siregar, P. A. (2024). Studi literatur strategi pemasaran produk pembiayaan KPR Syariah. El-Mal: Jurnal Kajian Ekonomi & Bisnis Islam, 5(5), 3339–3351. https://doi.org/10.47467/elmal.v5i5.1454

Rahmawaty, R. (2019). Implication of musyarakah mutanaqisah contract of syariah banking (Study of opportunities and risks at Bank Mu'amalat, Manado Branch). Tasharruf: Journal Economics and Business of Islam, 3(2). https://doi.org/10.30984/tjebi.v3i2.791

Renaldy, A., Sholichah, I. U., & Hafifi, A. (2023). Analisis minat karyawan terhadap produk KPR pada bank syariah. Madani Syariah: Jurnal Pemikiran Perbankan Syariah, 6(2), 119–133. https://doi.org/10.51476/madanisyariah.v6i2.533

Ridwan, M., & Syahruddin, S. (2013). Implementasi musyarakah mutanaqisah sebagai alternatif pembiayaan murabahah di perbankan syariah Indonesia. Tsaqafah, 9(1), 101. https://doi.org/10.21111/tsaqafah.v9i1.39

Rifa'i, W. I. P. M. N. (2017). Implementasi akad murabahah dan ijarah muntahiyah bit tamlik pada produk KPR BRI Syariah KC Malang Kawi. Falah: Jurnal Ekonomi Syariah, 2(2), 157–176. https://doi.org/10.22219/jes.v2i2.5103

Rochman, A., Triasih, D., & Abib, A. S. (2019). Tinjauan hukum Islam terhadap sistem transaksi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Bank Tabungan Negara Syariah (BTN Syariah) Semarang. Hukum dan Masyarakat Madani, 7(3), 167–181. https://doi.org/10.26623/humani.v7i3.1425

Rokan, M. K. (2022). Implementasi akad murabahah bil wakalah dalam produk pembiayaan KPR BTN Bersubsidi iB di PT Bank Tabungan Negara (Syariah) Kantor Cabang Syariah Medan. Journal of Social Research, 1(11), 128–137. https://doi.org/10.55324/josr.v1i11.258

Rusandry, R., Situru, A. C., Hijrasil, H., & Maulana, S. (2024). Perbandingan Kredit Pemilikan Rumah pada bank konvensional dengan pembiayaan kepemilikan rumah pada bank syariah. Jurnal Kajian dan Penalaran Ilmu Manajemen, 2(3), 88–99. https://doi.org/10.59031/jkpim.v2i3.465

Safitri, L., Cahyani, L. R., Susanto, F., Meliza, M. A., & Anjaswari, T. (2022). Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan KPR di Bank Panin Dubai Syariah KC Malang. Dalwa Islamic Economic Studies: Jurnal Ekonomi Syariah, 1(2), 134–142. https://doi.org/10.38073/dies.v1i2.903

Sumar'in, S., & Juliansyah, J. (2016). Strategi manajemen risiko pembiayaan murabahah studi kasus di BTN Syariah Yogyakarta. Asy-Syar'iyyah: Jurnal Ilmu Syari'ah dan Perbankan Islam, 1(1), 173–195. https://doi.org/10.32923/asy.v1i1.670

Supeno, S., & Ansori, M. (2019). Pengembangan perumahan berbasis syariah dan permasalahannya di Provinsi Jambi. Jurnal Ilmiah Universitas Batanghari Jambi, 19(3), 509. https://doi.org/10.33087/jiubj.v19i3.736

Syahputra, I. (2022). Kajian filsafat hukum ekonomi Islam terhadap implementasi akad ba'i al-murabahah dan istishna dalam pembiayaan KPR Syariah. Journal Ekonomi, Keuangan, Perbankan dan Akuntansi Syariah, 1(01), 40–47. https://doi.org/10.54801/ekspektasy.v1i01.106

Syahru, M. P., & Bahri, A. (2023). Elaborasi operasional akad murabahah produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dalam perbankan syariah. Islamika, 5(3), 1043–1058. https://doi.org/10.36088/islamika.v5i3.3553

Taruna, K. S., Wahyuni, N. I., & Maharani, B. (2019). Penerapan akuntansi murabahah dan akuntansi musyarakah dalam KPR BTN iB (Studi kasus pada Bank BTN Syariah Cabang Malang). E-Journal Ekonomi Bisnis dan Akuntansi, 6(1), 14. https://doi.org/10.19184/ejeba.v6i1.11069

Thulusia, R. C., & Khusnudin, K. (2019). Analisis prudential principle pada pembiayaan murabahah produk KPR Indent BTN iB di Bank Tabungan Negara Syariah Cabang Malang. Journal of Finance and Islamic Banking, 2(1), 113. https://doi.org/10.22515/jfib.v2i1.1810

Ullyana, C., Daryanto, H. K., & Saptono, I. T. (2016). Harga properti residensial dan pembiayaan pemilikan rumah perbankan syariah dan konvensional. Al-Muzara'ah, 4(2), 97–109. https://doi.org/10.29244/jam.4.2.97-109

Umam, K. (2018). Pelarangan riba dan penerapan prinsip syariah dalam sistem hukum perbankan di Indonesia. Mimbar Hukum: Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, 29(3), 391. https://doi.org/10.22146/jmh.28436

Valentine, B. P., Suharno, S., & Ahmad, A. A. (2023). Penentu pola pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah pada preferensi masyarakat perkotaan. Al-Kharaj: Jurnal Ekonomi, Keuangan & Bisnis Syariah, 6(3), 1630–1651. https://doi.org/10.47467/alkharaj.v6i3.4062

Vauziah, R. A., Muhammad, F. M., & Rahmadin, W. L. (2023). Studi literatur implementasi fatwa DSN MUI No. 73 tentang musyarakah mutanaqisah. Journal of Fiqh in Contemporary Financial Transactions, 1(1), 71–84. https://doi.org/10.61111/jfcft.v1i1.439

Zahrani, S., & Marpina, M. (2023). Analisis faktor-faktor fundamental yang mempengaruhi keputusan menjadi nasabah KPR BTN iB di BTN Syariah. Jurnal Manajemen, Akuntansi, Ekonomi, 1(3), 78–87. https://doi.org/10.59066/jmae.v1i3.248